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众所周知,小区物业管理与城市居民以及城市的现代化密切相关。下面是读文网小编为大家整理的小区物业管理毕业论文,供大家参考。
一、住宅小区物业管理特点
随着现代居住方式的不断改变,物业管理既有普通服务型行业的特点但又有着不同于其他服务性质工作的特点,主要体现在以下几点:
1.社会性。
住宅小区是人们居住、生活的聚集地,居住在小区里面的人从事着各种各样的行业,人口结构十分复杂,是整体社会的一个重要组成部分。不同的居民有着不同的素质、不同的需求,所以在小区的物业管理中就会有社会化的现象发生,因此说,物业管理具有很强的社会性质。
2.整体性。
现代大型住宅小区的功能具有多样性,会根据周边配套设施需求,不但可以居住,也可以办公、娱乐休闲等等。小区物业管理的内容包括了:日常的卫生保洁、绿化、安全保卫、公共设施的维护、规范进出小区的车辆行为、管理业主房屋装修业务等等,这些内容组成了一个管理整体,需要小区物业管理处提高综合服务质量,提升业主的满意度。
3.服务性。
住宅小区业务管理的目的就是为了满足业主们居住、生活的需要,所以物业管理要以为业主们创造一个优美、舒心、安全、满意的居住环境为己任,这也是物业管理最终的整体目标。而且,物业管理要在合同规定的额范围内提供基本的服务之外,还要结合小区特点和业主需求提供有针对性的个性化服务。4.复杂性。由于住宅小区内居住的人员素质、需求各不相同,对物业服务内容和标准要求也不一样,有些对服务标准要求高一点,有些则低一点,而且由于小区业主的收入水平和物业管理消费意识存在着差别,对物业管理收费标准也多持有不同意见。另外,住宅小区的物业管理在实施过程中也会涉及到市政管理、水电气供暖供应、公安、街道办事处等部门,所以说小区物业管理具有相当的复杂性。
二、基于业主满意度的物业管理措施
小区的物业管理处是为小区内集体业主提供服务的,跟其他服务性质的工作一样,目标都是为了提高业主的满意度,具体而言可以从以下几方面措施入手。
1.规范小区车辆管理。
随着经济收入的提高,越来越多的居民都拥有了自己的轿车,在一些大型小区,进出车辆非常的多,占道乱停乱放现象严重,甚至在上下班的高峰期还会出现小区道路拥堵和车辆碰擦情况,车多位少问题相当突出。为解决这些问题,首先作为业主要自觉将车停放在划定的停车位置,物业管理处要制定管理措施惩罚占道停车行为;其次,增加监控摄像头,物业人员加强小区内的巡逻,发现占道停放车辆和堵住车库门的情况要进行规劝,对碰擦事故进行取证;最后,限制外来车辆停放到小区内,在车位和空间有限的情况下优先满足小区内业主需求。
2.维护小区卫生环境。
小区的卫生环境是需要广大业主共同来维护的,随便扔点小垃圾虽然是小事,但是如果大家都这么不自觉的话,就会造成严重的卫生问题。小区内有一些场所是供休闲散步用的,保洁员上午才打扫干净,下午就会因为个别业主随意丢食品垃圾,变得很脏,或是垃圾只丢在垃圾桶旁边,在夏天季节总会发出恶臭。维护小区卫生环境,首先就要求业主共同自觉戒除随意扔垃圾的习惯,将体积较大的垃圾,比如纸箱之类的不要堆放于楼道,也不要随意丢弃在垃圾桶旁;其次,是保洁员要经常擦拭垃圾桶,引导业主往垃圾桶丢垃圾时掀开垃圾盖;最后,物业管理需要定期指派专业人员进行小区消毒和绿化修整,防止蚊蝇滋生。
3.物业与业主多些沟通谅解。
物业管理处在日常的管理工作中要多站在业主的角度考虑问题,业主也要多支持物业人员的工作,多给予理解,这样才会令到小区多了份和谐。业主和物业人员都有不同的脾气和处理方式,在对一些问题的处理上,多几分谦让、多几分理解,心平气和的共同探讨解决的方法。比如,因为管道线路维修需要暂时停止水、电、气、暖的供应时,物业管理处要提前通知业主做好准备;比如,会产生噪声污染的一切房屋装修项目禁止在周末进行,以免影响到业主的休息;对于业主投诉的问题,物业管理处应当及时处理并给予答复等等。
4.消除隐患,保障小区的安全。
物业管理的重要职责之一就是保障小区业主人身和财产的安全。住宅小区发生失窃、甚至命案的事时有发生,一旦发生这种问题,物业有着不可推卸的责任。业主缴纳了物业费,物业就有义务承担和履行保障小区安全的责任。因此,物业要制定相应的安全管理措施,消除潜在的安全隐患。比如,在重要位置安装监控器,一旦出现失窃事件,调取录像取证;采用登记方式对外来拜访人员进行登记管理;加强巡逻,震慑偷盗行为的出现;小区如有水池,要做好围蔽措施,防止小孩失足跌入溺亡事件发生等等。
三、结语
物业管理工作关系到小区业主居住、生活的质量、秩序和安全,物业人员在日常的管理工作中要立足于业主的需求,采取有效的措施不断提高物业管理质量,提高业主的满意度。
一、人员配备
1.保安:每岗按进门岗1人,出门岗1人,监控岗1人,巡逻岗1人定岗。共4岗,每岗365天24小时服务,需派4人,共计16人。此是最少配置,上班高峰时需站岗,巡逻岗到出门岗。下班高峰时需站岗,巡逻岗到进门岗。
2.保洁:按三级服务标准,一般每1万平米配1人,6万平米配6名保洁。3.管理人员:配小区经理1名,管理人员2名(365天提供服务),财务1名。4.维修人员:因需365天24小时提供维修服务,至少需2名维修人员(电工、登高等特殊作业需2人)。以上是最经济的人员配备情况,再少会影响物业服务质量。
二、收入情况
1.管理费收入:设每月每平米收X元,假设物业管理费收缴率98%,整个小区每月收X元/平米*60000平米*98%=58800X元。
2.停车费收入:固定车位:假设按物价局规定的场地停车费最高150元/车位计,300只车位*150元/车位=45000元。临时停车费:临时停车受居民户数影响,户数与访客成正比,与小区周边产权业态有关,如周边有饭店、对外接待单位等,临时停车费收入较高,反之收入较低。根据每个小区情况不同,临时停车费一般在1000—6000元不等。60000平米小区,按平均100元/天计,每月临时停车费收入3000元。停车费收入合计45000+3000=48000元。
3.广告等其他公益性收入:根据电梯数、小区地理位置、小区品质不同而不同,60000平米小区按理想情况估计,每月按5000月计算。停车费、广告等其他公益性收入按物业、业委会按三七开分成,物业占三成收入计(48000元/月+5000元/月)*0.3=15900元/月。业委会所得七成公益性收入,税后补充进小区维修基金。
三、支出情况
1.保安工资:假设保安均为街道托底人员(此为最低支出),按2014年最低工资标准1820元,加国定假日加班费(11天3倍工资计算)、高温费(6-9月每人每月200元)、服装费、停车收费提成奖励等,计2400元/人*16人=38400元/月。
2.保洁工资:一般保洁人员为街道托底人员和外来民工,外来民工需缴社会保险费,按2014年最低工资标准1820元,加国定假日加班费、高温费等,街道托底人员约2400元/人,外来民工约3600元/人,平均计3000元/人*6人=18000元/月。
3.管理人员、维修人员:包括国定假日加班费、高温费、加社保费等,街道托底人员约3400元/人,在职员工约5600元/人,平均按4000元/人*6人=24000元/月。(扣除提供居民服务的维修人工费收入。)
4.办公费用:包括办公室水、电、电话及办公用品,公用部位水电费(门卫室、地下室、路灯、楼道灯等,泵房、电梯用电由水泵、电梯运行费承担。)60000平米小区,按2000元/月计算。
5.税金:物业管理费、停车费、其他公益性收入的5.65%。(58800X元/月+15900元/月)*5.65%=3322.2X+898.356.因物业管理成本中,人力成本占主要成本,因此只分析以上成本费用。假设其他费用,如绿化养护费、维修工程费用全部由维修基金承担。
四、盈亏平衡点测算
总收入=总支出58800X+15900=38400+18000+24000+2000+(3322.2X+898.35)55477.8X=67398.35X=1.21元/月
五、结语
若停车费、广告等其他公益性收入按物业、业委会按三七开分成,6万平方米商品房小区多层的物业管理费盈亏均衡点为1.21元/平米。一般情况下,物业公司与业委会协商,停车费、广告等其他公益性收入对半开分成,则6万平方米商品房小区多层的物业管理费盈亏均衡点下降为1.03元/平米。以上分析中,为降低人员成本,保安人员、保洁人员多为街道托底人员或外来民工,管理人员中也不乏街道托底人员。这是目前上海物业管理企业的现状,这种情况导致了物业管理水平难以提高。本文分析了2014年度6万平方米商品房小区多层的物业管理费盈亏均衡点,而且是从物业管理三级服务要求的人员最低配置;收入的理想状态下进行分析。需要说明的是,小区规模与物业管理费盈亏均衡点成负相关。如果小区规模小于6万平米,物业管理费盈亏均衡点会升高。并且以后每年随着上海最低工资的调整,物业管理费盈亏均衡点将不断提高。因此,建议业委会通过业主大会形式,适当提高物业管理费收费标准,进而提高物业管理水平,改善小区环境,最终达到物业保值升值的目的。
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在信息技术不断发展的今天,小区的物业管理也面临着新的挑战,相当的一部小区的信息化管理显然已经不能满足技术的发展和用户的需要。因此,如何高效的管理和维护小区物业的基本信息已经变得非常重要。下面是读文网小编为大家整理的小区物业管理论文,供大家参考。
摘要:住宅小区是人民群众生活的场所,是城市管理的基础单元,也是社区建设管理的重要领域。本文从分析社区管理和物业管理的关系,总结社区管理和物业管理各主体的现状问题的基础上,提出建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制,并提出了有效整合的保障措施。
关键词:社区管理;物业管理;自治;有效整合机制
一、绪论
和谐社区建设是全面建设小康社会的内在要求,也是加快构建社会主义和谐社会的重要任务之一。党的十六大提出“完善城市居民自治,建设管理有序‘文明祥和的新型社区”的目标。党的十七大报告进一步强调指出:“把城乡社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。”可见,社区建设管理的提出,既是当前中国经济发展和社会转型的客观要求,也是党和政府顺应人民群众发展要求的重要举措。有效的社会管理和社区建设,离不开社会各公共体和广大居民的参与,所以社区管理一定要重视公民的自治管理。党的提出:“在城乡社区治理、基层公共事务和公益事业中实行群众自我管理、自我服务、自我教育、自我监督,是人民依法直接行使民主权利的重要方式。”作为社区管理中的重要组成部分,广大业主、业主委员会、物业管理公司在社区管理中的地位和作用举足轻重。在社会主义市场经济高度发展的今天,急需认清物业管理中各主体参与社区管理的现状以及存在的问题,努力推进社区管理和物业管理的有效整合。
二、社区管理和物业管理的关系
“社区”一词由德国社会雪茄滕尼斯在《社区与社会》提出,我国社会学家费孝通等人认为“社区是若干个社会群体或社会组织聚集在某一地域里形成的一个生活上相互关联的大集体”。所谓社区管理是在政府的指导下,社区职能部门、社区单位、社区居民对社区的各项公共事务和公益事业进行的自我管理。在我国,社区管理的概念是在我国由传统计划经济体制向市场经济转轨时期,伴随着改革的不断深化,社会结构、人们的生活方式、思想文化以及行为方式等各方面的变化而提出来的。随着我国城镇住房制度改革力度的不断深化,房屋的所有权结构发生了重大变化,公有住房逐渐转变成个人所有,居民由“单位人”向“社会人”转变,在这过程中,物业管理应运而生。根据我国《物业管理条例》规定,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由以上概念可以看出,社区管理和物业管理既有联系又有区别。首先,居民都是社区管理和物业管理的服务对象,社区中的居民是不特定的,物业管理中的居民则是特定的,即为物业的产权人——业主,业主一定是居民,居民不一定是业主;其次,两者在管理方面都强调居民自治和业主委员会自治,但社区管理侧重由上而下的管理和指导,物业管理则偏重于合同的约束;第三,在管理区域和内容两者有相同重叠的地方,但社区管理的区域和管理内容比物业管理更宽更广。
三、社区管理和物业管理各主体的现状及问题分析
1、社区管理自治现状及问题分析
(1)社区居委会自治功能尚未到位,未去行政化虽然《居民委员会组织法》第二条规定了社区居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,但在实际工作中,社区居民委员会却承担了大量的行政工作,习惯于上级领导布置什么就干什么,对上级领导表现出较强的依赖性,在工作中,自主性、自治性没有得到体现,社区自治的主要工作任务如社区民主决策和社区服务等基本没有完成。(2)社区居民参与度不高社区居民委员会的自治核心在于广大居民和各共同体的参与,没有社区居民的参与,居委会的自治职能得不到任何体现,只能充当政府“腿”的角色。社区居民的参与,才能让社区居民委员会更了解居民的现实要求,解决各种社区问题的效率才能更高。在实际中由于各种因素的影响,人与人之间交流较少,社区居民之间存在比较严重的疏离感,对社区公共利益漠不关心,很少参与社区公共事务,社区意识不强,对社区缺乏认同感和归宿感。
2、业主自治现状及问题分析
随着城镇化建设的进程和住房制度的改革,建筑物区分所有权的出现导致产权多元化,建筑结构复杂化,大量的物业公共设施设备存在,由于业主意志的多元化,这必然要求有一个能代表全体业主意志的机构,即业主代表大会以及其执行机构业主委员会,代表业主在建筑物区分所有权基础上自我组织和自我管理,制订各种自治管理制度,对公共事务进行民主决策,与开发商、物业管理公司、社区居民委员会、政府相关部门等各主体共同解决物业管理区域问题。虽然业主自治是必然趋势,但是在业主自治开始之时就存在很大困难:业主大会召开难;业主委员会成立难;业主大会和业主委员会行使权力过程难;业主委员会与业主之间,业主委员会与开发商、物业管理公司等主体之间常常出现冲突和纠纷,极难合作。主要体现在:(1)集体决策和少数人参与的矛盾困境。由于各种原因,业主往往难以大规模联络沟通,相当多的业主除了涉及自身利益外,对公共事务漠不关心,置之不理,或者存在“搭便车”心理,缺乏自治意识等,使得代表全体业主利益和意志的组织难以成立,常常出现集体投票过程中投票人数过少,难以达到法定要求,致使业主大会和业主委员会流产,很少人会愿意去从事公共事务的处理。(2)业主委员会组织运作的困难。如前所述,业主参与公共事务管理的积极性不高,导致可能参与公共管理的只是少部分人,从而衍生出以下一些问题:一是出现非法选票问题,组织者为了达到法律规定的投票比例要求,允许违规投票的产生甚至人为地制造一些选票,从而导致业主之间出现争执等问题;二是政府的指导工作出现困境。如果严格按照现有规范,则业主大会投票人数很难达到法定比例,从而导致会议事项难以实现,甚至业主委员会难以产生,无法作出合法的集体决定。
3、物业管理公司面临的问题分析
我国物业管理虽然经过30多年的发展,得到快速发展壮大,但物业管理自成立开始就存在种种问题,主要表现在:(1)管理体制上尚处于新旧体制转轨过程中,社会化、专业化、市场化的物业管理新体制还没有普遍确立和完善;(2)运行机制上,市场竞争机制尚未全面形成,垄断经营、不规范竞争还相当严重地存在;(3)市场主体与物权关系上,还没有建立业主委员会的主体地位;(4)物业管理法律法规还需进一步完善;(5)物业管理企业与政府有关职能部门的关系有待于进一步的理顺等等。作为行业最重要的主体之一,物业管理企业在发展过程中也面临种种问题,主要表现在:(1)物业管理人员素质低下,不能满足物业管理行业发展的需要;(2)现有管理方法和管理手段落后,已不适应物业管理的发展;(3)企业缺乏创新意识;(4)物业管理企业与业主之间矛盾激烈,导致业主维权拒交物业管理费,物业管理公司则进行“暗箱操作”,侵占业主利益形成恶性循环。物业管理不仅是简单的对物的管理和对人的服务,而是应该把两者统一结合起来进行一系列的创造活动。随着人民生活水平的提高,业主的居住行为和居住要求发生了巨大的变化,人民已不满足维修、清洁等最基本的达标服务项目,人民更希望居住的小区富有融洽祥和的生活气息和人际交往关系,具有强烈的专业、文化性和社会性,物业管理公司只有不断创新,积极参与社区文化建设,才能满足业主日益增长的各种需要。
四、建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制
1、明确各主体在社区管理中的地位和责任,构建社区管理体制机制。一直以来,住宅小区物业服务企业和业主之间矛盾集中在责任边界不清,相关部门法止步于小区红线外,街道和社区居委会层面的职责分散,导致跨部门、跨领域协调难,各主体之间互相推诿扯皮的情况比较严重。基于此,首先要明确各主体在社区管理中的职责,突出社区居委会等相关部门的指导监督责任和各专业服务单位的职责,强化业主和物业管理公司之间的合同责任,立法规定业主大会和业主委员会的主体地位,建立社区综合管理联席会议制度,构建社区管理体制机制。
2、发挥居民自治和社区共治作用,提高居民参与社区管理的积极性,增强社区综合治理能力。
(1)理顺政府和社区的关系,实现责权利的统一。要解决社区居委会行政化以及自治能力弱、参与不足的问题,需要进一步深化城市管理体制改革,根据政府管理职能转变理顺政府和社区的关系,政府相关部门依法行政,进入社区主动提供公共服务,还权于社区,逐步解决社区居委会行政化问题和自治权利的回归,为社区建设快速发展奠定体制基础。
(2)进一步发挥社区居委会在业主自治管理中的作用。强化社区居委会对业主大会和业主委员会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责,积极协调解决物业管理中各种纠纷,建立纠纷解决机制,探索社区居委会和小区业委会成员的交叉任职机制,进一步加强社区管理和物业管理的联动。
(3)加大宣传,营造社区参与的氛围,提高居民的积极性。外部推动方面,社区管理要借助新闻媒体从多方面进行宣传,培养公民的社区意识,同时要积极探索内部促进方式,把居民个人利益置于社区利益之中,基于维护自身利益的需要,居民积极参与社区建设发展,从而培养民主意识和共同决策能力。积极建立各方联席会议制度和社区听证会制度,提高居民参与社区自治的程度。
(4)完善物业管理住宅小区自我管理制度。进一步完善住宅小区《管理规约》和《业主大会议事规则》等业主自治管理制度的制定,规范业主的居住行为和秩序,倡导文明生活;进一步修订《业主大会与业主委员会指导规则》,根据实际情况完善立法,降低业主大会成立的门槛,提高业主大会组建率和业主委员会的运作规范率,对尚无条件成立业主大会和业委会的,社区居委会要加强指导,协助业主进行自我管理,解决物业管理纠纷。
3、发挥市场作用,促进物业管理行业健康发展,发挥物业管理在社区管理中的生力军作用。
(1)完善物业管理市场机制。针对现有行业矛盾,坚持市场化原则,按照“质价相符”的原则,推进业主委员会和物业管理公司之间协商确定物业服务质量标准和收费标准,鼓励第三方专业服务机构进入物业行业,推动形成公开、公平、公正的物业服务价格机制。
(2)提高物业管理行业监管水平。政府有关部门需加强物业管理企业资质管理,建立动态检查制度和资质升降奖惩机制,完善物业管理招投标管理制度和加强流程监控,规范招投标行为。
(3)推动物业管理行业创新转型发展。鼓励物业管理企业通过市场化手段进行行业整合、兼并和重组,提高竞争力;鼓励物业管理企业创新管理模式,根据市场化需求,延伸服务链条,提高服务水平和服务能力。
五、保障措施
1、制度建设是加强社区管理和物业管理有效整合机制建立的前提。各有关部门应将社区管理和物业管理整合作为一项重要工作纳入议事日程,加强组织领导,完善各种制度建设,按照法定程序修改各种法规制度,理清各主体的管理责任边界,细化职责分工。
2、加强人员培训是建立社区管理和物业管理有效整合机制的重要内容。要围绕社区管理和物业管理的工作内容和要求,依托现有的人才培养资源,加快物业管理从业人员的培训机制建设,积极提高居委会和业委会对物业管理和社区管理的水平,熟悉各种法律规章制度,增强培训的针对性、操作性和实效性。
3、加大评估考核力度是社区管理和物业管理有效整合机制的重要手段。依托社区综合管理联席会议制度,建立工作评价指标体系,优化社区居委会在住宅小区综合治理工作方面的考核评价机制,积极引进第三方测评制度。
总之,物业管理住宅小区是个小社会,既关系到居民的切身利益,也是基层建设的桥头堡。把物业管理纳入社区综合管理和公共服务范畴,两者进行整合,强化政府在住宅小区中的公共管理职责,理顺专业部门在公共服务中的主体责任,落实物业服务企业与业主作为市场主体的权利和义务,充分发挥社区居委会和业主委员会的自治能力,是社区管理和物业管理的发展方向,是加强社会建设、创新社会管理的重要内容。
参考文献:
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[2]盛国荣.物业管理联席会议怎么开[J].社区,2010(17).
[3]曾燕南.城市社区转型与居民区物业管理的困境——以哈尔滨市为例[J].华东理工大学学报(社会科学版),2014(5).
五矿邯邢矿业(安徽)物业管理有限公司前身为五矿邯邢矿业有限公司东发物业分公司,成立于2010年11月29日,服务矿业公司生产矿山一线,实现有偿服务,由原邯邢矿山局物业处、邯郸东发贸易有限公司、邯邢矿山局设备调剂中心印刷厂三家单位整合而成。作为一个专业化物业公司,小区的物业管理无疑是不可缺少的一部分,大到小区的公共设施的维修及维护,小到一滴水一度电的节约和使用,无一不列入物业管理的范围。“精打细算、勤俭持家”在这里是最好的体现。本文将重点介绍小区的物业管理及账务处理。
一、公共设施的维护及维修
定期维修小区的道路、屋顶、供排水及暖气管道等。公司所服务的小区大部分是老式小区,由于建成多年,大多设施老化、还有部分设备报废运转。为了能达到国家安全标准还能做到节能降耗,我们采取了由专人勘查实际情况报维修计划,分期分批进行维修,这样费用不会过分集中。维修费用按成本中心分开计算,各种维修费用按分配字段区分,便于查询。为了方便小区居民,小区内配套有运动器械及老年人活动室等。这些公共设施都配有专人维护。维护费用进入小区成本中心,便于管理。
二、水电管理
由于小区建成时间久远,线路及管道老化,为了防止跑、冒、滴、漏的发生,除了要发现问题及时维修,还要在会计核算上予以管理和约束。支付水电费时通过预付账款核算,月底要从预付账款里转出,同时通过由专人填报的水电费分配表进行水电费分配,按可收回的居民用水电、路灯照明、浇花、日常管理等分开入账。居民用水电通过其他应收款入账,其余的分别进入成本。收到居民水电费交款时,冲减应收款。这种方式不仅可以反映出居民水电费的收回情况,还可以清晰的记录各项费用的承担及变化,为了方便小区水电管理起到重要的作用。
三、卫生费的缴纳及生活垃圾处理
小区的卫生费由工作人员上门收取,财务核算时挂其他应付款--卫生费。支付小区垃圾处理费及垃圾箱维修等费用时,直接从往来账中转出,做到专款专用,不会影响成本费用的变动,虚增成本。同时便于查询费用的去向。超出部分暂时由公司承担,来年收取卫生费时适当增加,做到有据可依。
四、暖气管理
北方的冬天,每年都有四个月的取暖期。为了方便小区居民取暖,小区增设了二次加压加热站,其运行费于取暖期过后由热力公司按一定比例返还。这就要求运行费用要分开核算。收取居民取暖费时通过其他应付款-热力公司核算,支付时从其他应付款中转出,补齐差额部分全额付款给热力公司(差额部分含办公区取暖费),由专人计算出办公用取暖费进入成本,其他进入运行费用成本单独核算,每个月加压站的运行费用也由专人计算单独进入成本核算,等热力公司退运行费用时候只需冲减成本费用即可,账目清楚,有据可查。随着社会的不断发展,小区的物业管理必定成为物业管理企业中非常重要的板块。会计核算的细致化必定会使物业管理如虎添翼,做到不该花的钱少花。节约环保、降低能耗也成为现代化企业的新主题。
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作为房地产行业重要组成部分的物业公司,在面临越来越激烈的市场经济竞争,需要扭转传统的粗放型管理观念,以科学发展观为指导,了解科学发展观的真实内涵和科学发展观对财务管理目标的新要求和核心目标,才能找出时下企业加强财务管理新思路。
首先必须坚持依法理财。要适应形势任务和情况变化,不断修订和完善有关制度规定,做到有法可依;切实维护财经法规的严肃性和权威性,做到有法必依;履行财务人员肩负的监督职能,加强财经法规执行情况的监督检查,督促有关部门严格执行财经纪律,按章办事,及时纠正和查处发现的问题,做到违法必究。其次必须注重勤俭理财。要按照建立节约型社会的总体要求,弘扬艰苦奋斗的优良传统,树立节约意识,坚持量入为出,严把经费标准关,大力压缩行政消耗性开支,把有限的经费用到刀刃上。再次,必须创新理财。一方面,要积极借鉴和运用现代管理科学原理,创新管理方法,促进预算管理、集中采购等各项改革整体推进,逐步提高信息化管理水平。另一方面,要深入考察和研究财务保障中出现的新情况、新问题,积极提出解决供应保障矛盾和问题的新对策、新手段、新措施,切实提高经费使用效益。
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在建筑工程建设中管理起到了决定作用,良好的管理能够有效促进建筑工程质量,保证施工各环节顺利。下面是读文网小编为大家整理的工程管理论文毕业论文,供大家参考。
一、建筑工程管理的现状分析
1.建筑工程管理意识薄弱。我国的建筑工程行业还处在发展阶段,虽然发展速度很快,但只注重发展建设,没有充分理解项目管理所带来的优势,也没有意识到工程管理的重要性。因为工程业主一向认为工程中出现的任何问题,只要技术上能够解决,就无需在管理上做支出,如果出现技术解决不了的问题,通常是通过行政手段进行处理。所以,大多数的建筑工程企业对工程管理的意识相对薄弱,也没有建立起相应的管理机构。
2.没有形成完整的管理体系。对于缺乏专业管理团队意识的情况下,管理体系的建立也只是空谈。目前我国对建筑工程的管理没有建立起系统的工程项目管理组织,只是部分高校设立了有关工程管理的课程,但并没有投入到工程管理中。大部分的建筑工程单位都不具备工程管理工作的范围、程序及管理方法,并且缺乏先进的管理手段和管理软件系统。
3.管理水平低下。目前由于我国市场原因,建筑工程多数属于综合性工程单位,由于组织复杂,涉及方面广,使得建筑工程企业多数的整体水平不高,也不能适应目前国际上的建筑标准。另外监理工作人员的业务水平不高,对监理的工作性质、任务、机制认识不彻底,监督力量不强。所以导致了我国的多数重点水电站工程项目被国外的项目管理公司所承包。
4.没有建立法律法规。其实建筑工程管理工作很早便得到国家的重视,2002年国家颁发了《建设工程项目管理规范》,但规范的内容并没有做到国际标准的规范化、标准化和科学化,并且没有大力推行。
5.不重视安全过程。工程的建设中,虽然企业为了保证施工的安全性建立了安全施工的规范,但并没有落实到基层生产线上,而施工工人的文化素质偏低,缺乏安全自我保护意识及法律意识,面对工程中的违法操作,不能及时的通过法律途径进行维权,这些情况都将是引发安全事故的隐患。
6.浪费工程资源。工程建设中,由于管理不善,经常会出现一些工程脱节、重复施工等现象,造成了大量的资金流失并耽误工程进度。一些工程在施工中,往往只注重工程进度而花费大量资金雇佣外包公司,使工程的质量没有统一的监督,工程的建设没有统一的管理,也会引发一些不必要的安全问题。
二、建筑工程管理的创新发展
1.建筑工程管理的创新意义。我国建筑工程的管理问题越来越严重,所以对于工程管理一定要进行改革创新。建筑工程行业中应用招投标的方法进行承包施工,但在招投标过程中,相互压价、拖欠尾款等问题层出不穷。建筑工程中的职能部门经常多方面管理,出现管理错位的现象。其实这种情况的发生并不完全取决于我国的制度不完善,更多的可能是人为的问题。所以,建筑工程管理的创新意义在于寻求合适的市场环境与建筑工程行业实际情况的管理方法进行改革和创新。
2.建筑工程管理的创新方法。建筑工程管理的创新方法需要基于市场需求之上,市场经济条件允许,才能够实现建筑工程盈利。要想创新管理方法,首先要确立建设工程中管理的作用。建筑工程管理的最终目标是可以有效保障的进度和工程的质量,使建筑企业的服务优化。建筑企业的综合实力是最能展现我国经济实力的一面,直接影响我国的经济发展,工程的建设可以推动社会经济的快速发展,也可以培养大批的优秀技术人才、管理人才。目前我国的建筑企业已经在不断探索,在建筑工程管理方面,建设了项目经理部门、指挥部门和其他一些管理安全、质检、合同等部门。但是,某些部门的建设无需存在,需要存在的部门并没有建立,这造成了人力资源的浪费和管理匹配不合理等问题,所以我们应该对建筑工程的管理进行全面改革。
2.1从组织结构上创新。虽然我国的建筑工程随着社会经济的发展也在不断发展,但就我国目前建筑工程施工中所暴露出来的问题来看,我国的建筑工程管理工作并没有做到位,已经远离了市场经济的发展需要。所以,对于工程管理的建设必须进行改革。改革前的工程管理中,签订合同之后,项目经理代表施工企业,对企业的人力、物理和财力进行合理支配,对各方面的合同、安全、成本、材料、施工进程等问题进行管理,这样可能会影响项目经理的管理力量减弱,无法顾全大局。此外,项目经理也不能承担法人责任,这样容易出现工程建设中出现的合同、职权的不明确问题,这种紊乱的企业管理模式,必然不适应企业的发展。所以,针对以上问题,建筑企业中管理层的构建需要成立专门的各个项目部门进行管理,法人做好法人的责任,项目经理主管统筹计划及监督管理,其他涉及到的管理问题需要单独建设。
2.2从管理理念上创新。从管理理念上来讲,企业管理中需要融入大量的新鲜血液,培养高素质、高学历的管理人才,在管理上加大资金投入,明确建筑管理在工程建设中的重要性,并落实到工作中。此外,创新的管理理念需要根据不同社会需求对管理理念不断改革完善,不能生搬硬套国外管理经验而忽视我国市场情况,需要建立起一种能够体现管理内在的要求和符合市场经济发展的管理体系[7]。
2.3从管理技术上创新。由于我国的建筑行业比较分散,人员、部门、企业设计众多,所以在施工程序上也十分复杂,属于分工较细的行业。要想将这些分工统一管理,则需要对工程建立起相应管理系统。在建筑项目中使用管理软件系统能够有效、全面的提高管理水平。实际应用过程中,也将一些建筑行业的管理经验进行共享。利用软件管理,可以第一时间了解施工中的问题,并及时找到解决方法,提高我国建筑行业的管理水平,促进建筑行业的健康发展[8]。
三、结语
综上所述,我国的建筑行业竞争非常激烈,想要增强竞争力,必须要加强建筑工程的管理工作。为了配合工程管理的开展,各个部门需要不断的学习、创新,并能够熟练掌握工程内部的新知识,总结经验,学习别人的管理经验提高自身的综合素质,做好管理工作,确保工程项目的稳步发展。
一、应用过程中存在的问题
1.1相关软件开发和工程管理不协调
现阶段,相关的计算机软件在建筑工程项目管理的初期阶段得到了一定程度上的应用,并且取得了一定的成果.但是现有的管理模式和管理大都是按照传统的经验来进行的,并不能和新技术相互协调.并且绝大多数建筑企业当中都没有专门负责计算机信息技术的管理人员,而一般的管理人员又没有掌握计算机技术的专业技能,软件开发人员一味追求利润的同时也不具备建筑企业管理的时间认识,如此一来,开发出来的软件很难符合建筑行业发展的要求,也得不到有效地利用,从而使得计算机信息技术的革新并没有给建筑行业带来实际的效益.从另一方面来看,尽管我国建筑企业在很多时候会借鉴国外先进的经验和成果,但是,由于国外建筑管理模式好我国建筑管理模式存在很大程度上的区别,因此国外软件不一定适合我国建筑企业的管理需要.尤其是国内外单位内部结构不同,因而计算机信息软件使用范围也存在不同,但是汉化的软件也只不过是把英语变成汉语,并没有本质性的区别.此外,从国外引进而来的软件往往都很昂贵,并不适合我国国内的绝大多数建筑企业,会给其成本带来负担.
1.2全面人才的匮乏和人员观念的差异
事实上,我国建筑工程管理人员普遍都缺乏对计算机信息技术的了解,掌握高度技术的人员更是屈指可数,绝大多数管理人员的思想依旧逃不出传统模式的桎梏,难以满足建筑行业长期发展的需要,也因而呈现出供小于求的局面,阻碍了计算机信息技术在建筑工程管理当中的应用.除此之外,建筑企业的管理层也缺乏对于计算机信息技术的正确认识,他们不知道计算机信息技术能够建筑工程管理带来多大程度上的便利,因此他们也就不愿意付出高薪来聘请掌握先进技术的工作人员,认为这是极其没有必要,这使得建筑企业本身就愈来愈远离崭新的现代化技术.
1.3建筑工程企业管理机构人员变动频繁
在建筑施工过程当中,无论是环境条件还是连续性条件,都存在很大程度上的不稳定性,变化因素较多,并且这些变化因素往往又不在人为控制范围之内,这就使得建筑工程企业很难把握住施工的频率和节奏,因而就会对管理人员的需求起伏波动,调动频繁.对于企业内部的员工来说他们并没有对自己所在企业的文化有统一的了解,并且绝大多数员工还受到传统观念的束缚,不愿意接受企业给予的技术和知识再培训,即便是企业投入资金使得管理人员得到计算机信息技术培训,但是由于人员变动过于频繁,培训过的人员又去了别的企业,也不能够帮助原有企业实现较强竞争力的提高.
1.4建筑工程管理环境多变
在建筑施工过程当中,建筑工地始终是固定不变的,这就使得建筑生产呈现出流动性的特点,从而使得企业管理环境也面临着较大程度上的变化,无论是可见因素还是不可见因素都处于动态变化的过程当中.如果仅仅局限于传统意义上的建筑工程管理模式,显然是难以对当前动态形式进行强有力的控制.
二、强化我国建筑工程管理中计算机信息技术应用的措施
2.1加快相关软件的开发和利用
我国信息技术领域要不断推出适合我国建筑工程管理发展的计算机软件,通常来说,一个新软件的出现可以现在试点工程当中进行,然后以此带动计算机信息技术的进程.我国政府也要充分重视其计算机信息技术对于建筑工程管理的重要意义所在,并通过颁布相关法律法规和方针政策方式,强制要求一些重点工程加快计算机管理信息系统和建筑工程项目信息网络的建设步伐,同时,也要为软件开发的高端企业创造良好的环境和条件,使其能够和建筑工程企业合作开发相应的管理软件,使二者能够实现互利共赢,从而带动我国经济发展.
2.2在建筑工程企业内部大力推广计算机信息技术的应用
我国的建设管理部门应当做好多方面的协调工作,利用多样化途径推广计算机信息技术,使得我国建筑工程企业能够正确看待这项技术,并将其正确运用都生产经营环节当中.尤其是对于一些实力雄厚的大中型建筑企业来说,应当在软件使用方面投入一定的资金,并尽快掌握现代管理技术,最终使得计算机信息技术能够在公司内部实现普及的目的.与此同时,对于现代化管理人才的培养和对建筑工程管理软件市场的开发也是极其必要的,对于这一层面,笔者认为可以将计算机信息技术的应用情况作为相关工作人员上岗的重要条件要求,这样能够在很大程度上优化建筑企业内部管理队伍的建设.对于一些利润较为稳定的企业,还可以根据自身发展的需要,设立专门的部门来研究开发和推广计算机信息技术的应用成果.
2.3提高工程管理人员整体素质
在现代化企业当中,始终要贯彻“以人为本”的思想,实现全面协调可持续发展,对于建筑企业来说,更要注重人的作用.事实上,计算机信息技术能否在建筑工程管理当中得到有效的利用,在很大程度上要取决于企业管理层的接受程度.从某种程度上来说,无论是企业管理层的领导人员还是施工当中的工作人员,都要具备一定的职业素养,因此笔者认为,有必要在企业内部开展多层次、多样化的职工培训工作,以此来提高建筑工程企业当中职工的专业技能和职业道德素养.为了能够使得职工的培训走上规范化的道路,建筑企业要结合继续教育和职业资格证制度,强化对建筑师、工程师、项目经理等多个部门的管理人员和工作人员进行培训,最大程度上提高相关技术人员和管理层对于计算机信息技术的掌握和了解能力,真正做到先培训,后上岗的硬性条件.长此以往,不仅能够使得员工的职业素养和专业技能得到了切实的提高,还可以在根本上推行建筑工程管理中计算机信息技术的应用.
2.4促进信息系统的一体化
工作流程会给建筑工程管理带来不容忽视的影响,建筑工程在立项与招标的过程当中涉及到许多客观上的元素,因而也就使得管理体系较为庞杂,并且在数据计算环节也会涉及到数量较为庞大的项目.在这种形式之下,怎样能够使得计算出的数据更为精确,是任何一个建筑企业都需要考虑的问题.而完善信息系统一体化就是为了解决之歌问题,在这一过程当中,要着力突破每个部门固有的局限性,将现代化技术游刃有余地应用其中,并将各种相关内容有机联系在一起,最大程度上实现各项业务模块联合的监控.如此一来,建筑工程管理所涉及到各个环节或者各个部门都能够协调运转,最终形成一个全方位的具有覆盖性的工作系统.
2.5增强工程管理的适应性
在施工环节,公路工程和铁路工程都会受到天气变化和地质状况的影响,而房屋建设共层往往会受到环境保护的限制,无论是前者还是后者,都会影响到整个工程的资源投入和工期的进度,同时,也将预测成本提高到一个新的程度上来,这就对数据的精确性产生了干扰.基于此,笔者认为应当让设置施工参数的功能,使得用户能够根据工程所处的环境来进行相关参数的自定义,使得运行当中的各项机制都能够和实际相符合,并及时提高有效信息的反馈性.另外,在工程质量和工程安全得到保障的条件之下,管理者最应当关注的就是整项工程所涉及到成本问题和工期进度问题,而只有工程管理完全适应了计算机信息技术的应用,才能够将效率提升到最大化.
三、结语
总的来说,相比于其他行业,建筑工程管理对于计算机信息技术的应用仍然差强人意,同样,和西方发达国家相比,我国建筑行业对于崭新技术的使用较为落后,如何在新时期推动计算机信息技术的使用效率成为急需解决的问题.无论是我国政府还是建筑行业的工作者都应当将计算机信息技术的应用提到日程上来,并不断将其与我国建筑发展现状结合起来,从而实现二者相互促进,共同发展.
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财务管理目标是企业进行理财活动所要达到的目的,是评价企业财务活动是否合理的标准。下面是读文网小编为大家整理的有关财务管理论文,供大家参考。
摘要:改革浪潮席卷着我国的各个行业,而且还在继续如火如荼的开展。改革是发展之动力,是新时期农村不断发展的动力。尤其是农村的财务管理,是改革的重中之重。基于此,从新时期农村财务管理现状中存在的问题出发,有针对性地提出合理的措施来完善农村财务管理。
关键词:新时期;农村财务管理;管理现状;管理措施
新农村建设不断推进,农村经济组织、结构及分配方式均呈现多元化发展,在这种形势下农村经济也呈现出一种复杂的转型,财务管理工作也就更加复杂。因此,在这种形势下,怎样应对这些变化,政策上应采取怎样的应对措施,是新时期经济管理中需要思考的问题。因此,探究新时期农村财务的管理问题具有现实意义。
1新时期农村财务的管理现状
新时期要加强农村财务管理,就必须要从农村财务管理现状存在的问题出发,在改进问题基础上加强财务管理,才能够真正实现农村财务管理的改革。从农村管理现状来看,其主要存在如下问题。
1.1农村财务管理制度依然存在漏洞
从许多财务管理的条例来看,存在一个重大问题即为内容比较空洞,教条化严重,根本无法和实际联系起来,这样即便是提出了一些财政政策也无法依照预计轨道落到实处,执行结果和预期相差甚远,根本无法达到应有功效。农村财务属于一个复杂的、多层次的管理体系,如果仅仅依靠一种或几种制度进行约束,必然无法解决财务管理中的问题。
1.2农村会计的基础工作薄弱
农村的财务工作不仅具有极强的政策性,还需要极强的业务性。但是现在许多农村的财务人员自身素质不高,因此财务管理中存在资料不规范、不完整的现象。许多村收支单据上凭证要素不全,尤其支出的单据上没有领款单位及领款人,缺乏经办人与证实人[1]。采用白纸及作业纸记账的比比皆是,有一些还在烟盒上记账作为入账凭证,严重影响了农村的财务管理。
1.3农村财务的账目混乱,报销手续缺乏规范性
首先,审判签字比较随意。一些村由书记签字,而有一些是村主任,缺乏刚性制度的约束。按照农村财务管理的规定,财务支出理应村主任审判,但是乡镇对各村的管理则要求村支书审批,而村主任的职位形同虚设。其次,票据不规范,财务支出几乎都没有正式税务票据,采用白条报账比比皆是[2]。
1.4集体资金的管理较为混乱
在许多农村中管理集体资金上收支失衡,支出超过了收入,非生产性的开支较大,一些村集体甚至收入极少,连正常运转都难以维持。但是村干部从不认真审核支出,甚至还有采用公款购买汽车、配备手机等现象;或以学习考察为由借机出去旅游,这种案例很多。
1.5缺乏专业财务人员
财务管理就要求工作人员必须稳定,但许多村基本上都是村干部直接指定财务人员,用自己信得过的人;一旦村干部换届了,财务人员也会随之更换。而且年轻人不愿到农村,有知识有能力者也不愿到农村,自然财务人员就会年龄老化、知识结构较差。
2新时期强化农村财务管理的措施
从农村财务管理现状来看,还存在各种急需改进与完善的问题,需要结合农村实况采取合理强化措施。
2.1加强完善各种规章制度
农村财务部门及有关部门要制定出合理的发展规划,必须加强集体经济发展路线,要将正确合理的发展观落实到每个农村地区,有效推动区域经济协调发展。
2.2进一步完善村级财务管理制度
严格依照农业部及财政部出台的法制法规,构建村级会计代理、预算决算及固定资产管理等各项制度,通过健全与实施这些制度,就能够让财务管理有规可依、有章可循,有效规范村级财务管理[3]。当然重点还是要加强会计的核算基础,各个村的财务都要设置明细分类账、总分类账、现金日记账、用工登记薄和存款日记账等。
2.3规范程序,搞好财务公开
村级要定期组织相关人士召开民主理财会,请群众代表参与征求意见,并对单据进行审核,且财务公开必须及时、全面、规范。
2.4狠抓落实,让群众满意乡镇领导要将财务管理当成稳定社会、加强干部关系、做好廉政建设、调动群众积极性的大事。因此,必须要结合当地实况,征求民意制定合理的费用开支标准,才能够让群众满意。
2.5加强农村财务人员的建设
农村财务人员配备一定要依照相关法律规定,预备人员要接受街道及办事处的考核之后再任用;同时,要确保财务管理人员的稳定性及工作独立性,如果没有特殊原因,村级不能擅自调动及调整。村级主要干部不能兼任出纳或者会计,必须避免任人唯亲现象。同时,还要加强财务管理人员业务培训,通过各种形式来提升财务管理人员业务能力及职业道德素质,只有拥有了一直素质优良、业务精通及敢于承担责任的队伍才能够达到财务管理的目标[4]。
3结语
农村的财务管理不但要紧跟农村综合改革步伐,还必须从法律框架内进行规范,必须探讨财务管理各个方面存在的问题,有针对性地采取有效的改进措施,才能够确保农村经济社会的和谐发展,促进农民致富。
参考文献
[1]王霞,委玉奇.农村财务管理机制的改革和创新.会计之友,2011(9):31-32.
[2]莫鸣,潘锋琴.新农村建设中加强村级财务管理的思考.消费导刊,2012(13):103-104.
[3]常树春,陈顺达.新形势下村级财务管理问题探析.财会通讯,2011(32):83-84.
[4]张光涌.当前我国农村财务管理中存在的问题及对策研究.中国乡镇企会,2011(8):70-71.
随着我国财务制度的不断改进,我国逐渐重视对事业单位的财务管理工作,并且随着市场经济的发展,我国经济逐步以市场理论为指导、以财经法规为依据、以理财为重点、以有利于自身发展为目的的财务管理新机制。在这个过程下,虽然事业单位在财务管理方面取得了不小的进步,但是仍然存在着诸多的问题,需要我们去探索完善。
一、事业单位财务管理工作的主要内容
对于事业单位来说,在日常管理的过程中,财务管理对于整个事业单位的正常运转有着举足轻重的作用,由于行政事业单位是国家行政部门的附属部分,其日常的工作有一定的公益性,既是国家行政职能的延伸,也是为人民服务的部门,结合我国的具体情况,我国的事业单位资金来源分散,来源渠道具有多元性,这就给财务管理工作带来了很大的压力,所以在财务管理方面也较为复杂,因为需要根据资金的来源进行分类管理。由于行政事业单位具有公共性,这要求我们的行政事业单位在进行财务核算的过程中需要时刻接受监督和检查,需要时刻加强对财务工作的科学管理以及审核,对每一项的支出都要严格审查和规范,进而可以保证事业单位的健康运行。
二、事业单位财务管理的特点
事业单位财务管理主要是由预算管理、收支管理、核算监督等几个部门组成,各个行政事业单位应该按照国家的行政事业单位管理办法进行统一的财务管理,平衡好本单位经济效益和社会效益,由于事业单位是行政部门在职能上的延伸,所以行政事业单位的主要资金来源于财政拨款,这使得行政事业单位的财务管理工作与一般的企业有所不同。具体如下:首先,事业单位的服务职能中需要考虑社会发展的要素,服务范围广泛,从经济性质的角度来看这是不符合大部门企业的财务管理特点的,行政事业单位的财务管理在目前的会计准则基础之上需要结合自身的实际,在核算方式方面需要更加的灵活,其次,由于我国的事业单位在资金来源上,除了财政资金外,还有自己的一些服务收入,从这个角度看,资金来源的多元化使得财务管理工作的难度进一步加大。
三、事业单位财务管理存在的问题分析
1.财务预算管理工作不够规范合理
我国对财务预算工作就进行了一次改革,改革之后,要求实施部门预算管理,同时在支出方面要求进行国库集中支付制度,政府采购制度也进行了针对性的管理,但是从实际的改革效果来看,效果不尽理想,事业单位在预算管理方面依旧是水平有限、相对滞后,使得行政事业单位的预算工作只是流于形式,预算管理工作并没有发挥出应有的作用。在实际工程中,很多事业单位在编制预算过程中,没有与各个下属的部门进行充分的沟通,再加上编制时间比较急促,使得大部分编制人员在编制过程中使用增量预算法,就是在上一年度的实际支出之上,考虑到本年度新增加的增量因素来确定下年的预算支出,这种方法的优点就是简单实用,缺点就是考虑因素过于简单,而且增量因素主要是凭借经验来决定,往往不够科学合理。
2.事业单位的财务制度不够科学完善
任何事情都有章法,没有规矩不成方圆,客观来说,我国的行政事业单位大部门都有自己的财务管理制度,但是不够科学和健全。主要表现在,对于财政拨款的专项资金管理不严格,内部控制不够,一些资金的往来都没有进行及时的记录,这样一来就造成了财务风险敞口的局面,抗风险能力大打折扣。事业单位仍旧缺乏科学的理论指导,在进行对外投资的时候,往往存在着盲目草率的情况,并没有进行科学的投资分析,这样就形成了投资回报率低的局面,还容易造成资金流失。
3.事业单位的资金管理混乱
一般来说,行政事业单位的主要资产是来自于财政部门的资金,国有资产的管理在事业单位财务管理的过程中占据了很重要的地位,但是在实际中,很多事业单位内部都有资产与管理不匹配的现象。更有甚者,一些事业单位都没有相应的建立起明细账,资产管理人员根本就不清楚资产的账面价值,折旧情况,账实不符,责任不清的现象比比皆是,有些事业单位在资产购置方面也进行盲目跟风攀比,这就导致了国有资产的使用效率低下,这些重复的购置资产也很难进行资产交易,使得资产闲置,造成浪费,如果这些资产进行交易,也容易出现暗箱操作,未经批准就办理产权变动手续,形成国有资产流失。
四、事业单位财务工作人员专业素养有待提高
不可否认的是,事业单位财务工作人员专业素质参差不齐,财务工作中存在着诸多的不规范之处,财务信息失真也就在所难免,内部的一些从业者,经验不足,专业素质不够,会计核算过程中,会计信息质量不高,众所周知,会计信息的准确记录是进行财务管理工作的前提和基础,一旦会计信息不能准确真实及时的反映出事业单位的业务情况,事业单位的财务管理从何谈起。但是目前,事业单位会计核算水平不高,账目设置差异大、账务的处理不规范等等问题阻碍着事业单位财务管理水平的提高,账目的流程控制体系也不够完善,没有相应的进行监督。
五、新形势下完善我国事业单位财务管理的具体对策
1.加强事业单位的预算管理
凡事预则立,不预则废,加强事业单位的预算管理是保证事业单位正常运营的基础,我们只有重视预算工作的编制才能从根本上进行改变,可从以下几个方面进行努力:首先,在取得各个部门的信息的基础上,认真编制下一年度的预算,保证其执行力。其次,我们可以配套奖励措施,从经济角度保证预算目标的实现,再次,在事业单位执行预算计划的时候,相应的建立起考核制度,进行监督。最后,做好预算工作的信息反馈和整理分析。
2.加快财务制度的改革进程
在科学管理理念的指导下,事业单位应该根据国家的宏观调控目标,结合自身的实际情况,不断完善本事业单位会计核算的流程,制定本单位的预算管理计划,并对预算管理进行评价、监督、实施等等,这些制度的制定一定要结合事业单位的自身情况,这样才能保证其可行性,另外还要提高内部财政管理的水平,对财政管理人员进行制度监督和约束,尽可能的避免违法乱纪现象的产生,保证事业单位资金安全,进而提高资金的使用效率。对于事业单位而言,提高财务管理水平还需要坚持科学管理的观念,只有这样才能从长远上保证事业单位的健康运行,坚持科学管理的观念,锐意改革,不断创新。
3.坚持考核制度,加强监管
事业单位要加强对内部员工的考核,并且可以依据《行政单位国有资产管理办法》的相关规定执行,坚持考核,也可以实现外部监管,有利于提高事业单位内部的财务管理水平,同时还要进行审查,不仅仅账面上核对数字金额,还需要进行实地盘点,对事业单位的资产,建立健全资产登记制度,方便对资产进行管理和核算,由于目前,事业单位人员可能会特别注意这一块的检查,就要求相应的监督人员要有很好的专业素养和一丝不苟的工作态度,只有这样才能从外力上保证事业单位财务制度落实到实处。随着事业单位经济业务的不断丰富,对事业单位财务人员的要求就更高了,这需要我们加强对财务工作人员的培训力度,定期组织财务培训,不断提高财务人员的业务水平,同时还要提高这些人员的法律意识,既可以让他们了解到我国制度规章对财务人员的具体要求,同时,还可以提醒这些人员不要触犯法律。
4.提高资产的管理水平
我国行政事业单位的资金主要是由国家部门拨付的,对于这部分款项的使用是我们事业单位提高财务管理水平的关键,首先,改变以往的观念,一定要认识到资金和资产的转化,还可以将资产管理水平的考核纳入业绩评价之中,其次,我们要建立起健全的资产管理办法,使得事业单位资产管理不断地科学化、透明化,以制度的形式进行权责的明晰,同时还可以充分调动办事人员的积极性,在工作流程上做到有据可依,同时还要加强对事业单位债权债务的管理,对于应收账款应该定期催款,防止外借公款行为的发生。
5.强化内部控制的意识
对于事业单位财务管理工作而言,要不断的强化内部控制的意识,具体来说就是,相关的财务负责人要增强责任主体观念,做好模范带头作用,积极进取,不断学习相关的法律法规,进行自我提升,可以极大地改善事业单位会计核算水平不高,账目设置差异大、账务的处理不规范等等局面,与此同时,还可以建立起内部财务控制制度,通过制度来管理人的行为,加强对工作人员的行为监管,对于一些不可以一人兼任的职位,我们要专人专岗,这样可以相互监督,相互牵制,一旦发现内部管理存在什么问题,可以及时的进行补救,通过这些措施,才能从根本上保证事业单位财务制度的正常开展,为事业单位的发展起到积极的作用。
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班级管理是学校管理系统的核心子系统,班级管理质量的优劣,影响着学校管理系统的质量,直接影响着学生的健康全面的发展。下面是读文网小编为大家整理的班级管理论文毕业论文,供大家参考。
一、传统教学管理下的小学毕业班级状况
当前,在许多学校的教学管理模式中,一体化模式和班级相对约束仍然是被广泛采用的教学管理,而这样的管理方式体现出的是班级的整体性和一致性,但将学生的自主个性和独立想法,以及创新班级的开展全盘忽略。这种教育方式会因为学生随着年级增长和思维的发展出现很多变化,尤其在毕业班中常常会出现学生因为学校老师过于管制而出现很大的逆反心理,这样会使班级会出现一些不应该出现的问题。对于小学毕业班的班级,老师在管理上很大程度上应采取严抓的态度,采取力度非常大的教育和管理,尽管这在一定程度上保证了学生的在毕业班的认真学习,但这样过于死板的管理却只是解决了他们的学习态度问题,而且收获甚微。正如很多学者提到的那样,在班级管理的过程中,老师单纯的将自己摆在一个教师权利至上的地位,过分强调管制和严抓,往往会酿成反效果。因为随着年龄的增长,学生已经不像当初刚踏进小学那样无知,而且现代化社会充斥着太多不同的思想,让毕业班的学生产生了不该有的心理。如果班主任过分抹杀学生的自我意识,强制性地让学生的成长和学习处于一种集体化的方式,会让学生的自我发展变得单调和无趣,也让班级管理处于尴尬的地位。
二、小学毕业班班级管理措施
1.加强日常教育,制定符合班级情况的管理制度
在一些农村偏远地区,上课条件并不完善,但即便如此,也要制定符合班级情况的管理制度是非常重要的,制定好了相应的上课管理制度、作业上交制度,才有助于学生的自我管理以及班级凝聚力的产生,更重要的是让学生意识到集体的重要性。
2.在学习指导上尊重学生的个体差异
在小学升初中的最后一年,学习已经不同于其他年级那般轻松,而且到最后一年,每个学生存在的差异也会逐渐体现出来,这时候为了提高学生的学习主动性,形成优秀学风,均衡每一个学生的各科成绩,需要老师在学习指导上尊重学生的个体差异,不单一地采用一种方式面向多个学生,而是面对不同学生提出不同疑问,采取不同的教学方式,让他们得到知识并促进学习成绩的提升。
3.关注每个学生的心理发展
尽管小升初在所有的升学考试中处在难度不太高的地位,但在很多的农村地区,一些家长对这一个考试也非常关注,认为这是自己孩子改变未来的第一步,这时老师对学生的心理变化的持续关注就显得非常重要,因为不管什么类型的升学考试,考的其实都是每个学生间心理的较量,因此在毕业班的班级管理中,老师还要对学生加强心理疏导,让他们带着轻松的心情学习,这样常常会让学生在最后的考试中发挥超常水平,取得优秀的成绩。班级的管理建设往往直接影响学生的个性化发展和个人素养,甚至之后的学习生活都会因为毕业班中的环境而发生改变,优秀的毕业班会让学生的心理因素变得优秀,而正确的班级管理会让小学毕业班级加强凝聚力,为每个学生提供更好的生活范围。这其中离不开教师的不断总结和不断改进,只有在教育方式上实现真正的改变,才能让毕业班级变得更加富有生机,让学生更加积极向上。
一、前言
一直以来,无论是高等教育还是义务教育,班级都作为我们考核教学的一个基本单位,教学活动的开展和管理机制的落实都需要一定的党团建设。而作为班级管理的关键环节,党团建设起着至关重要的作用。本文就高校党团建设与班级管理的意义展开分析,就高校辅导员如何加强党团建设和班级管理提出具体的对策。
二、开展高校辅导员加强党团建设与班级管理的重要意义
1、社会环境需要
随着社会环境的不断变化和高等教育改革的不断深入,新的社会环境也使得学生的角色有所转变,因学生的个性特点鲜明,再加上社会环境复杂,学生的思想观、价值观容易受到社会环境的影响,这也为高校辅导员的工作带来了挑战。
2、完善制度的需要
前面说到,一个班级内的党团组织有着明确的分工,包括团支部书记、宣传委员、组织委员以及下设小组,并且这些职位在日常的教学工作中有着各自的职责,共同协调促进教学活动的正常进行。总的来说,这些党团组织需要辅导员的统一管理,因此,加强辅导员的党员建设和班级管理不仅是高校管理制度的需要,更是班级中党团组织的基层组织需要。为完善高校的各项制度落实,加强辅导员党团建设与班级管理,有利于班级与院系、院系与学校之间的联系更紧密,最终促进班内制度的完善。
3、班级文化建设需求
作为一个集体,班级文化是班级的一种文化传统、一种行为方式,是潜移默化中形成的一种文化。而任何的教学活动都需要班级这样一个集体的协调进行,而班级文化正是这样的行为和环境下形成的,是渗透到班级集体的学习与生活多方面的活动。因此,我们说加强党团建设和班级管理是建设和班级文化的需求,是促进班级活动有效落实的关键。
三、对高校辅导员加强党团建设和班级管理的具体措施
1、树立目标,提升管理水平
作为班级的管理者和组织的最终管理者,高校辅导员应做好人员的调配、树立班级整体的目标,并对如何提升班级凝聚力提出具体的指导。首先,加强党团建设与班级管理不仅需要按照时间进行有计划有选择的目标设定,更要在树立目标的同时,给予学生指导以保证各项工作的准确落实。其次,在目标落实的过程中,也是辅导员提升班级管理水平的过程。所以,辅导员应以学生为中心,为学生提供健康成长的环境为中心,结合学生的兴趣、能力了制定党团建立目标和制度。与此同时,在党团活动和班级活动的全过程中,应注重到每一个学生的提升,发挥每一个学生的潜力,这样一来,不仅能培养学生的团队能力、自身素质,更能促进良好的班级管理实现,对教学活动和班级活动起到良好的作用。
2、加强组织活动,提升业务水平
当树立好党团建设与班级管理的目标后,辅导员应积极组织落实目标,要重视起班级集体的概念和力量提升。需要特别注意的是,辅导员在组织一个活动时,首先应把握好活动的发展方向,以确定活动的出发点和落脚点。通过组织寒暑假社会实践、调研以及一些班级集体问题活动等多样化的活动,为学生们提供锻炼能力、提升水平的机会。不仅如此,辅导员在组织党团活动的过程中,注重对党组织后备力量的培养,对学生的党团活动进行指导的同时,要深入剖析学生的心理特点,掌握好其心理动向,以此制定出适应学生特点的班内制度,为更好的管理班级提供条件。而随着时代的发展,辅导员的党团建设班级管理也要尽量摆脱单一的方式,要引导学生,增加制度的可行性,这也在一定程度上提高了辅导员的水平,促进了班级管理深入开展。
3、深入学生,加强班级管理建设
良好的师生沟通和交流不仅是促进班级管理顺利进行的关键,更是促进党团建设又快又好进行的必要途径。同时,辅导员之间的互动与交流不仅能够使得辅导员自身的水平得到提升,更能促进班级管理高效性。因此,高校辅导员在进行党团建设和班级管理的过程中,应建立起交流和互动机制,进一步深入学生,了解学生,从学生的实际需求出发,多与学生交流沟通,从而树立起良好的互动氛围,促使学生积极参与到党团建设和班级管理活动中去。最后,高校辅导员要加强对班级文化的建设,深入学生,调动学生的学习与实践能力,塑造积极向上的班级精神,以此来促进良好的班级文化建设和班级管理。
四、结束语
终上所述,高校辅导员加强党团建设与班级管理对于高校发展有着重要的意义,通过树立目标,提升管理水平,加强组织活动,提升业务水平。并通过开展多样化的党团建设和班级管理等活动,深入学生,加强班级管理建设,全面促进班级文化的建设,打造良好的班级环境。
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随着改革开放的不断深入和发展,我国的建筑行业得到快速发展,建筑总量压在不断增加,同时对于建筑工程的管理水平也提出了更高的要求,建筑企业之间的竞争也在不断加剧。下面是读文网小编为大家整理的工程管理论文毕业论文,供大家参考。
一、信息技术在建筑工程管理中应用的现状
1.1企业的信息化水平逐年提高
随着信息时代的到来,社会竞争越来越激烈,一些发展较好的建筑企业已经把目光转向了计算机信息化,他们逐渐使用计算机来整理工程数据,不仅可以使各项数据得到快速运算,而且使建筑商业信息得到广泛传播,因此,在提升企业信息化时可以在一些发展规模较大或建筑水平较高的企业建立局部网络平台,使内部信息公开化,实现企业内部各种资源的有效共享。如上海现代建筑设计(集团)有限公司建立的PAS系统,该系统是集中展现现代集团的核心业务,生产和各种应用内关键信息资源的门户系统,集中了单点登录、信息发布、在线通讯、短信群发、工作流程、员工论坛、信息检索、资源共享、项目协同、日程管理的功能于一体。各部门人员可通过该平台统一发布各类信息、访问各个与己工作有关的信息系统、发起或参与工作流程、协同进行工作,提高了企业精细化管理水平。
1.2工程管理信息化的管理方法处于粗放阶段
工程管理软件还处于发展阶段,由于各个企业的组织结构不同,工程管理信息化的程度也不同,所运用的途径也不同,加之信息软件所能运用的范围也不同,而国外的信息处理软件引进企业必须汉化,将英文翻译成中文,所以在维护起来有一定的局限,且引进价格昂贵,处于起步或初步发展的企业难以承受。
1.3信息化程度较低
很多起步阶段的工程管理人员对项目信息化的规范工作流程不熟练,对识别不同种类的信息敏感度较低,且对识别项目工程风险和工程预警的意识不强,错误的认为只要有网络和发邮件就是信息化的标志,在推行信息化的态度上的意识不强,只是局限在对企业的发展和宣传有利,但估计成本预算。
1.4工程管理人员整体信息化素质进入瓶颈期
目前,处于发展阶段的建筑工程企业的员工素质参差不齐,在新业务流程方面所要具备的管理思想和企业文化渗透不彻底,而建筑工程管理企业进行信息化建设最终的决定要素往往取决于企业各级管理人员的接受和学习程度,但员工的信息化素质不高给全面推行信息管理会带来诸多的不便,因此,在实施建筑工程管理信息化之前,要根据本企业员工不同的知识水平和素质状况以及接受水平,对员工进行信息化知识强化培训,使其充分了解信息化管理对企业的重要性,才能从根本上克服推行信息化的最大障碍。
二、建议与结论
2.1建议
2.1.1搭建多层次管理平台
在推行建筑工程管理信息化时应充分考虑不同的因素,诸如参与方的需求、内部员工的需求、宣传企业形象的需求以及企业发展的需求,建立一个包含全面多层次的、多放协作的关于知识、信息以及商业化的软件系统或网络信息平台,自动生成不同主体的数据显示,让各种资源通过信息化实现共享,这样一来,涉及到各个方面的信息都能得到有效的利用,推进了企业的发展。
2.1.2构建全方位多层次的一体化信息系统
涉及到建筑行业的信息内容多、涉及面广泛、数据庞大,因此,要灵活的运用这些数据必须建立一个全方位、多层次的一体化的信息管理系统,及时地了解投标、招标信息,即时的掌握项目实施过程中所涉及的项目计划进度资金的使用情况,和施工状况,在工作流程再造和数据中心建立的过程中应突破各部门单一应用的局限,科学地将各项内容有机地联系起来,实现各业务模块的联合监控,并能有效地协调项目部与各相关方的工作关系,形成一个全过程全方位的工作环境。如中国寰球工程公司所建立的项目控制综合业务管理系统,该系统包括工程概算、进度计划管理、预算和费用管理子系统。按照项目工作分解WBS进行计划进度控制、项目费用估算、费用变更处理。以批准的控制预算为基准,对项目进展情况进行跟踪,提供实际费用消耗状况和发展趋势的信息,以便分析和纠正偏差。
2.1.3以建筑工程项目管理为核心
在推进信息化的过程中,应该让每一个企业懂得一定要从实际出发,从自己企业的特点和需求为出发点,确定企业适合的信息化途径,找出本企业的信息化路线,且不可盲目照搬别人的经验或教训,而建筑工程管理信息化的核心是工程项目的信息化管理,它为工程项目管理提供一个相互协作的工作软件平台,实现对工程项目的预期目标控制,加强工程项目生产要素管理合同管理和信息管理,促进工程项目管理从传统的粗放型管理向集约型管理转变,因此,在实现工程管理信息化的时候一定要以各个建筑工程的项目管理为核心,找出适合本企业的信息化道路才能实现盈利最大化。
2.1.4政府要及时的提供保障支持政策
政府应在必要时制定相关的政策措施以保障、支持和鼓励建筑行业中工程管理信息化的技术创新和新技术引进,在人才、科技、资金等方面加以扶持,支持企业在信息技术上的创新,并在制度上保障工程管理过程的信息化,为建筑行业的发展创建适合各个建筑工程管理企业信息化的良好平台,规范建筑工程管理市场,制定并维护好规范的市场秩序,加大对科研方面的政府补贴,增加对信息化技术开发方面的人力物力财力的投入,完善市场优胜劣汰的竞争机制,制定较为完善的培训规划、资金运作计划和各种激励政策,以形成一个良好的培训教育环境。(本文来自于《甘肃科技》杂志。《甘肃科技》杂志简介详见.)
2.2结论
随着经济的发展,信息化技术已经渗透到我们生活的每个角落,在运用信息化时我们要从认识上突破原有意识上的局限,透彻的认识信息化建设是一场深刻的管理方式变革,在信息化建设战略规划中,若要提高企业信息化应用水平,加速行业和企业信息化应用进程。就要把各种信息技术和管理方法相结合,应用信息技术改造和提升建筑企业的影响力和竞争力,使信息化的管理方式由粗放型向集约型转变,使企业形象得到大幅度的改善,并进而改善建筑业的整体形象,提高工程管理的工作效率、提高工程施工的整体技术水平和安全水平,最终使企业在同行业中的整体竞争力得到提升,让企业的生产成本和工作强度有所下降,工程质量依然得到保障。另外,在建筑领域中信息化的管理方式已渐渐普及,而建筑工程管理的信息化主要是通过一个技术平台来展示的,因此,在开展建筑工程信息化的时候需要搭建多层次的管理平台,构建涵盖整个建筑工程的一体化系统,创建以数据为媒介的具体的工作流程,使工程管理信息化成为建筑工程管理企业的一个增强自身竞争力的工具。而各个企业也应结合自身的具体情况和实际需求,研究怎样运用这个工具来谋求发展,真正实现本企业的发展。
1建筑工程施工管理工作的常见问题分析
(1)施工成本管理问题
施工成本管理和进度管理、质量管理具有一定的关联,施工进度加快,工程效率提高后,就能够节约施工过程中各种成本费用支出,而施工的时间太长,势必投入更多的成本费用,譬如要支付更多的人员工资,电费、水费等也会增加,成本自然难以得到有效控制。建筑工程施工周期长,需要动用大批的施工人员和管理人员,才能够保质保量地完成施工任务,同时为了提高工程的质量水平,必须应用各种价格昂贵的材料设备,为工程质量管理创造有利条件。
(2)周边环境控制问题
建筑工程施工的对周边环境的影响,也是工程现场管理的常见问题。随着城市建设步伐的加快,建筑工程的施工对周边的环境产生了污染和破坏问题日益突出,譬如工程的噪音、粉尘污染,对周围居住人群的生活造成很大的困扰,另外,施工过程中相关负责人缺乏环保的意识,为了获得项目的经济效益,而不顾社会效益,从而使得建筑工程的环保问题不得解决。
2建筑工程施工管理工作的建议措施
建筑施工现场管理,笔者针对提到的质量管理、进度管理、成本管理和环境管理问题,综合相关的实际工程管理经验,提出以下几方面的问题解决措施。
(1)施工质量的现场管理
首先是根据《建筑法》的相关规定,加强施工人员的培训工作,以提高其综合素质水平,并实施质量追究责任制度,以便在发现施工质量问题之后,能够追责到人,防止类似施工质量问题的再次出现。其次是检查进场的施工设备,进场之后,要确保设备能够正常作业,并定时检查和维护这些机械设备,一旦发现存在质量隐患,要及时进行维修。再次是提高施工材料的检查管理力度,进场之后,检查材料的出厂合格证、质量报告等是否齐全,并在施工过程中抽查检验,确保材料处于完好的保管状态。最后是采用科学合理的施工方法,譬如会审施工方案、加强质量监理等,针对新材料工艺、隐蔽工程、工程难点等,提前制定好质量的控制方案,防范于未然。
(2)施工进度的现场管理
首先是施工进度方案的制定,在结合工程总方案的基础上,制定总进度计划,合理规定施工任务的开始时间和完成时间,并计划好技术工艺、材料、设备等的准备工作,以及确定具体的施工顺序。然后根据总进度的方案,合理设计每道分项工程任务的计划,计划框架基本和总进度计划一致,旨在提高施工进度方案的可操作性。其次是合理安排工程进度的控制人员,落实所有的进度控制任务,确保每个人都能做到各施其职,同时采取先进的工艺技术、材料设备,并提高进度控制管理人员的综合素质,根据合同的进度条款,有效约束不正当的施工行为。另外还需要根据施工进度管理情况,整理和收集相关的资料,将具体的情况及时上报甲方。再次是采用差异比较方法,对比分析工程实际进度和计划进度,发展实际进度滞后时,适当调整进度计划和提高工程施工效率。
(3)施工成本的现场管理
施工效率的提高,可以节约工程的成本费用,这在上文已经提到。除此之外,还需要合理控制施工的材料和设备成本,在采购材料和设备的时候,要尽量选择实惠类型的供应商,科学制定采购计划,降低采购的成本,同时做好现场材料和设备的管理工作,譬如机械设备要定期维护检修,提高使用效率和延长使用寿命。结合工程施工的具体需求,控制各个岗位的工作人员,尽可能减少人力资源的投入,以免造成人工费用的不必要增加,而其他日常支出,也要尽量节约。
(4)周边环境的现场管理
建筑工程施工现场对周边环境的控制管理,针对存在的常见环保问题,笔者认为要着重考虑以下几个方面控制管理方式:首先施工时间的严格制定和执行,譬如在居民住宅区的工程项目,21:00-7:00时间段不得采用高噪音的施工设备,施工任务尽量安排在白天的时间。其次施工的车辆出场时要进行轮胎清洁,防止车辆将工地的泥土带出场地之外而产生灰尘污染。再次施工材料的有条不紊地放置,在工程竣工后,进行清场,对于剩余的材料,应该集中堆放并进行统一处理。总之,在施工过程中,环境污染问题我们要控制在最小范围内,这不仅仅关系到工程经济效益的提高,更是社会效益和环境效应保障的关键。
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库存管理关系到电子商务企业的命脉,库存管理得好,企业可以实现较快的发展。下面是读文网小编为大家整理的库存管理论文,供大家参考。
一、研究背景及现状
在19世纪,随着西方工业经济的进一步发展,经济增长到库存管理的要求,做出库存理论的研究也不会增加,逐渐得到了关注和重视。近年来,在我国,学者的研究成果也越来越多,还需要更多新的研究创新以满足真正的库存管理在企业的需求。在20世纪90年代,随着科学技术的进步及其不断向生产与存货控制方面的深入,新一代的管理理论——企业资源计划ERP应运而生。在西方国家,企业管理历史发展较早,制度较为健全,如今他们在存货管理工作上一般采取挂签制度和ABC分类法,ABC分类法是意大利经济学家帕累托在19世纪最先提出的。目前国内理论专家对存货的管理研究包括对库存物资的购、收、存、发等环节的管理。近年来,随着库存模型的不断研究,国内也开始有学者将ABC分类引入到库存管理中。苗燕专家利用了ABC分类法对存货进行高储和低储的设定,从而有效地减少呆滞库存的产生。而崔爱萍将传统的ABC分类法与模糊聚类分析法相结合并应用到库存管理中,从而实现了ABC的具体分类。张莉还对库存产品进行了以库存资金占用额为分类标准的ABC分类管理,使得A类库存货物的库存周转率更加令人满意。
二、存货管理的含义
库存管理,主要包括库存信息管理与决策分析,以达到有效控制库存,从而达到最终目的的企业,提高企业经济效益。专家认为库存管理是供应商的库存策略和价值链分析和过程进行比较。一种方法称为反应方法,该方法基于客户的需求,通过某些驱动交付的产品的分销渠道。第二种方法称为计划方法,基于生产的需求和产品,该产品的运输和分布在通道中间的性质。还有第三个方式称为一种混合方法,它是通过逻辑推理的能力,在这两种方法进行了分析、响应必须对产品和市场环境的库存管理方法。存货管理的功能。在企业生产经营过程当中,存货主要有一下几个方面的功能:
1.是维持企业生产或销售的均衡需要。
企业仓库储备一定的存货来应对企业随时的生产或销售也是不可或缺的。
2.是考虑采购成本的需要。
企业要综合衡量存货成本和收益之间的关系,选择合理的存货采购方式和储存数量。
3.是为应付市场行情的变化。
企业的高管会对市场进行考察,考察完后做出分析和判定,估计某类商品的预计未来价格,抢占市场,抓住盈利的机会。
三、采用ABC分类法的必要性
企业不断增长的业务需求,传统的库存管理方式显然暴露了过去的不足之处,这显然不符合现代库存管理的要求。ABC分类采用数理统计方法,对各种事物和相关因素,根据不同的事物或属性或体重要求,统计,整理和分类,分为A,B,C三,影响因素分别在一般,给出相应的辅助管理的不同程度的焦点。对应的库存管理,ABC分类管理是按照品种和占领首都的库存物品被分为特殊库存(A类),库存(B)的一般重要性和库存(C类)三个等级,然后不同等级分别进行管理和控制的方法。
1.ABC分类法的优点。
1.1节省。大大提高企业存货周转率的管理,从而减少了对资金流动的压力,变成现金,减少利息支出,降低成本,还可以节省大量的资金和存货占据相对保存贷款利息。
1.2减少短缺。最大限度地降低库存库存水平,并设法提高正确库存现货的速度。使用ABC分类法可以最大限度的降低不足率。在C类商品有足够的存货在同一时间,你可以为B类商品和船期安排,可靠的控制类零部件可以集中处理,控制和翻身,及时发现这类存货的库存,并迅速纠正。
2.实施ABC分类法应注意的问题。
(1)ABC分析法的分类是人为的,一般是将分析对象分成A、B、C三类。
(2)所述存储系统中的ABC分析,密钥管理的主要实施资金,而不是物品本身的重要性。
(3)ABC分类法是基于一定基础的统计数据,应该是动态分析的,应该随时调节,以获得最大的实际库存的结果。
(4)重要性问题,ABC分类管理都无货可考虑企业生产,有的甚至列为材料的C类可能对企业的生产活动产生至关重要的影响的重要性。
3.控制企业的存货成本。
3.1做好岗位分工强化仓储与保管控制。分清工作责任,建立存货业务;慎打欠条;及时认真做好汇报货物灭失。
3.2监督与检查。设立关联企业,定期检查库存和业务人员;定期检查库存业务授权制度的实施;定期检查,存货收发器存储系统的实施;定期检查库存处理系统的实施;定期检查库存会计制度的实施。
4.实现企业存货信息化管理。
4.1运用条形码技术。条码技术的应用解决了数据录入和数据采集,更好的库存管理的准确性和效率,对商品和供应链管理的现代流通的“瓶颈”问题提供了有效的技术支持。
4.2建立适应发展的计算机存货管理系统。根据会计的统一的会计制度,及时、准确、完整的存货核算能更深对企业信息动态库存的理解,提高库存操作的效率。
四、结语
上述的库存管理方法相关理论阐述了,针对企业的库存管理方法的使用时,存在的问题在应用信息技术等库存成本控制工作,提出了策略。应强调从库存管理的基本信息获得必须跟上信息时代的步伐,促进了财务管理的网络化,信息化,科学化,我们应该提高工作效率,降低运营成本。通过强化企业的库存管理,减少的企业宗旨的综合成本,保证生产经营活动的连续性,对任何点的企业正在试图做的同时也应根据产品的特点和设计库存管理系统的适应性,促进企业库存结构的优化,提高存货投资的效率,并制定有效的监督机制,促进企业有效地运行。
0引言
激光加工目前常用库存信息主要以各种板材为主,由于场地面积有限,加上板材的板幅、材质及来源性不同,部分板材需要叠加存放。因此,日积月累之后工作人员对板材的查找、更新和维护都带来了不少困难,尤其面对余料信息,在生产中库存信息的变动性很大,程序设计员排版时有时会出现择料不佳反复测量等多余工作现象,间接使车间工作人员造成不必要的麻烦,同时对库存余料也没有进行合理的利用,增加了大量的库存。所以,为了提高工作效率、节省辅助工作时间、降低劳动强度,加快资金流动速度,我们需要一个能够提供详尽、充足的信息源以及具有快捷、安全的操作手段,来使库存、设计、生产、财务之间良好的衔接,使激光加工的管理工作更系统化、规范化及产业化,实现以小投入获取大收益的利益追求。因此,针对这些问题开发了激光加工系统软件。
1系统分析
1.1管理上的可行性
激光加工系统软件能实现对整个部门供应链的管理,它以信息技术为基础,以系统化的管理思想为主要方针,可为管理者的决策提供科学的手段,可为激光加工的管理提供较为完善的管理制度和科学的管理方法。
1.2技术上的可行性
大规模的系统软件开发,需要一个比较强硬技术的软件开发工具。本系统后台数据库最后采用SQLServer大型数据库进行数据相关管理。前台用户客户端采用Microsoft公司的C#语言作为主要的开发工具,该系统的开发可以与SQLServer数据库进行无缝链接,以实现数据的安全性及方便性。
1.3业务流程分析
在开发激光加工系统软件以前,必须对部门业务流程进行详细了解,这样开发出来的系统,才更具有实用性,激光加工目前从业务角度来讲由市场销售、程序设计、生产调度、库存处理、产品加工、财务统计、六个工作环节组成。
1.4系统管理模块的需求分析
通过对激光加工的业务流程的分析。为了满足当前的工作需求,下面将当前系统开发整体需求分析如下:①要求库存管理包括激光料、客户料、常用物品和设备维护四种类型的存储功能。②要求实现对各个库存材料的出库、入库、退库等信息的输入。③要求实现对各个库存信息的增添、查找、修改功能。④要求实现制度化管理,使材料入库前必须进行采购申请、审批并填写采购计划等相关手续后方可入库。否则不得进行物料采购及入库使用。⑤要求对系统操作日志的设计,以方便对库存流程的查看。⑥要求建立客户及供应商相关模块,以保证使每笔入库信息必须一一对应。⑦对激光料的数据进行整料库和余料库的不同分配,尽量减少材料不必要的遗忘和浪费。
2系统整体结构设计
库存管理模块主要由采购计划、材料入库、库存处理、报表、供应商及客户、账户管理等模块组成,
2.1采购计划模块
该模块主要用于实现货物入库采购前的采购申请,以避免因物资短缺影响生产销售进度,同时便于采购员对当前物资有更直观、准确的了解。
2.2材料入库模块
该模块主要用于激光料、客户料及其他货物的入库管理,除客户料以外其他的相关入库信息全部通过采购计划的审核批准后方可采购入库,为库存存储过程实现了制度化管理。
2.3库存处理模块
该模块主要对货物库存信息的出库、退库、还库等相关操作处理。同时,该模块对不同的库存操作进行了有效的操作日志管理。实现了对库存当前操作信息的详细了解。
2.4报表模块
该模块利用饼图分析了年、月货物出库的情况。
2.5供应商及客户模块
该模块实现了对货物供应商和客户信息的存储及管理,使每批货物信息在使用时都有所依据。同时也便于平时对客户及供应商的信息检索。
2.6账户管理模块
该模块用于对系统帐号的申请、注销、修改密码及权限的设定,使不同的用户拥有不同的操作权限。
3系统实施开发思想
3.1系统登录
开发思想及步骤:①首先触发系统登录命令。②判断是否输入为空值。③建立连接SQLServer数据库语句.判断输入的用户名、用户密码及用户类型是否存在。④得到数据库返回值。⑤如果返回值为1,进入相关模块。⑥如果返回值为0,系统提示“用户名或密码错误”
3.2数据输入
①判断是否输入正确字符。②判断两次密码是否正确。③建立SQLServer数据库连接语句。④得到数据库返回值。⑤如果返回值为1,系统提示“添加成功”⑥如果返回值为0,系统提示“添加失败”
3.3帐户密码数据修改
①判断新密码和旧密码是否为空②判断旧密码是否正确③建立修改账户密码的SQLServer语句,并将修改后的值存入数据库中。④系统得到一个返回值。⑤如果返回值为1,系统提示“修改密码成功!请您妥善保管您的密码”⑥如果返回值为0,系统提示“修改密码失败!您是否输入了正确的旧密码或者新密码输入不一致!”
3.4数据查找
①在数据查找中为了实现数据的快速查询,需建立模糊查询方法。②触发查询命令③判断是否填写了查询信息④建立SQLServer查询语句并判断只查询数量大于0并且查询条件与用户输入相关的查询信息。⑤向数据库申请查询信息。⑥将查询结果显示在查询信息栏结果中。
3.5激光加工系统软件目前解决的问题及实施方案
①库存物理位置的查找利用系统软件将仓库进行点对点式坐标化管理,使仓库进行坐标标记,以便工作人员对板材位置的范围检索。板材整料库与余料库采用分离式规划,使寻料更省时、更方便。同时也使工作场合更容易实现标准华管理。②排版设计人员及车间工作人员的选料使用库存管理系统软件,方便的检索了库存中所拥有的信息。合理的使用相应材料去加工。同时也对部分余料的进行了有效的合理利用,同时也减少了库存累计。节省了工作人员找料、测量的辅助时间,降低了材料的加工成本。③生产及采购管理的统计具有相关权限的采购员或相关人员可随时了解所有的采购信息、当前材料使用状况以及采购额等多方面信息。同时对货物市场行情可进行详细的统计及了解。同时,在生产管理方面,面对新的加工任务单,生产部可快速的了解了库存相关信息。并在第一时间对库存需求做出相关的处理。④财务统计在成本核算方面,拥有相关权限的财务人员可在系统软件中快速的了解当前材料的所需成本,使成本核算更方便、更安全。⑤努力实现无库存管理使用该系统软件有效的检索出库存信息,尽量压缩库存量,间接的实现无库存管理。
4结论
激光加工系统软件的框架与库存管理模块及相关数据库已经完成,软件的整个开发思路清晰、操作简单、安全性高,尤其在库存管理模块中,与传统的手工库存管理相比,该模块实现了高效率管理、检索速度快、可靠性好、存储量大、保密性好,使库存、设计、生产和财务建立良好的衔接。工作人员对货物的出入库操作、出入库日志的管理能及时反映各种物资的存储、流向等情况,为设计、生产管理及成本核算提供重要的依据。
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财务的本质是资金运动和相应的财务关系。而财务关系属于 交易 的性质,是企业利益相关者的产权在企业契约组合中的联结、综合。下面是读文网小编为大家整理的有关财务管理论文,供大家参考。
随着我国财务制度的不断改进,我国逐渐重视对事业单位的财务管理工作,并且随着市场经济的发展,我国经济逐步以市场理论为指导、以财经法规为依据、以理财为重点、以有利于自身发展为目的的财务管理新机制。在这个过程下,虽然事业单位在财务管理方面取得了不小的进步,但是仍然存在着诸多的问题,需要我们去探索完善。
一、事业单位财务管理工作的主要内容
对于事业单位来说,在日常管理的过程中,财务管理对于整个事业单位的正常运转有着举足轻重的作用,由于行政事业单位是国家行政部门的附属部分,其日常的工作有一定的公益性,既是国家行政职能的延伸,也是为人民服务的部门,结合我国的具体情况,我国的事业单位资金来源分散,来源渠道具有多元性,这就给财务管理工作带来了很大的压力,所以在财务管理方面也较为复杂,因为需要根据资金的来源进行分类管理。由于行政事业单位具有公共性,这要求我们的行政事业单位在进行财务核算的过程中需要时刻接受监督和检查,需要时刻加强对财务工作的科学管理以及审核,对每一项的支出都要严格审查和规范,进而可以保证事业单位的健康运行。
二、事业单位财务管理的特点
事业单位财务管理主要是由预算管理、收支管理、核算监督等几个部门组成,各个行政事业单位应该按照国家的行政事业单位管理办法进行统一的财务管理,平衡好本单位经济效益和社会效益,由于事业单位是行政部门在职能上的延伸,所以行政事业单位的主要资金来源于财政拨款,这使得行政事业单位的财务管理工作与一般的企业有所不同。具体如下:首先,事业单位的服务职能中需要考虑社会发展的要素,服务范围广泛,从经济性质的角度来看这是不符合大部门企业的财务管理特点的,行政事业单位的财务管理在目前的会计准则基础之上需要结合自身的实际,在核算方式方面需要更加的灵活,其次,由于我国的事业单位在资金来源上,除了财政资金外,还有自己的一些服务收入,从这个角度看,资金来源的多元化使得财务管理工作的难度进一步加大。
三、事业单位财务管理存在的问题分析
1.财务预算管理工作不够规范合理
我国对财务预算工作就进行了一次改革,改革之后,要求实施部门预算管理,同时在支出方面要求进行国库集中支付制度,政府采购制度也进行了针对性的管理,但是从实际的改革效果来看,效果不尽理想,事业单位在预算管理方面依旧是水平有限、相对滞后,使得行政事业单位的预算工作只是流于形式,预算管理工作并没有发挥出应有的作用。在实际工程中,很多事业单位在编制预算过程中,没有与各个下属的部门进行充分的沟通,再加上编制时间比较急促,使得大部分编制人员在编制过程中使用增量预算法,就是在上一年度的实际支出之上,考虑到本年度新增加的增量因素来确定下年的预算支出,这种方法的优点就是简单实用,缺点就是考虑因素过于简单,而且增量因素主要是凭借经验来决定,往往不够科学合理。
2.事业单位的财务制度不够科学完善
任何事情都有章法,没有规矩不成方圆,客观来说,我国的行政事业单位大部门都有自己的财务管理制度,但是不够科学和健全。主要表现在,对于财政拨款的专项资金管理不严格,内部控制不够,一些资金的往来都没有进行及时的记录,这样一来就造成了财务风险敞口的局面,抗风险能力大打折扣。事业单位仍旧缺乏科学的理论指导,在进行对外投资的时候,往往存在着盲目草率的情况,并没有进行科学的投资分析,这样就形成了投资回报率低的局面,还容易造成资金流失。
3.事业单位的资金管理混乱
一般来说,行政事业单位的主要资产是来自于财政部门的资金,国有资产的管理在事业单位财务管理的过程中占据了很重要的地位,但是在实际中,很多事业单位内部都有资产与管理不匹配的现象。更有甚者,一些事业单位都没有相应的建立起明细账,资产管理人员根本就不清楚资产的账面价值,折旧情况,账实不符,责任不清的现象比比皆是,有些事业单位在资产购置方面也进行盲目跟风攀比,这就导致了国有资产的使用效率低下,这些重复的购置资产也很难进行资产交易,使得资产闲置,造成浪费,如果这些资产进行交易,也容易出现暗箱操作,未经批准就办理产权变动手续,形成国有资产流失。
四、事业单位财务工作人员专业素养有待提高
不可否认的是,事业单位财务工作人员专业素质参差不齐,财务工作中存在着诸多的不规范之处,财务信息失真也就在所难免,内部的一些从业者,经验不足,专业素质不够,会计核算过程中,会计信息质量不高,众所周知,会计信息的准确记录是进行财务管理工作的前提和基础,一旦会计信息不能准确真实及时的反映出事业单位的业务情况,事业单位的财务管理从何谈起。但是目前,事业单位会计核算水平不高,账目设置差异大、账务的处理不规范等等问题阻碍着事业单位财务管理水平的提高,账目的流程控制体系也不够完善,没有相应的进行监督。
五、新形势下完善我国事业单位财务管理的具体对策
1.加强事业单位的预算管理
凡事预则立,不预则废,加强事业单位的预算管理是保证事业单位正常运营的基础,我们只有重视预算工作的编制才能从根本上进行改变,可从以下几个方面进行努力:首先,在取得各个部门的信息的基础上,认真编制下一年度的预算,保证其执行力。其次,我们可以配套奖励措施,从经济角度保证预算目标的实现,再次,在事业单位执行预算计划的时候,相应的建立起考核制度,进行监督。最后,做好预算工作的信息反馈和整理分析。
2.加快财务制度的改革进程
在科学管理理念的指导下,事业单位应该根据国家的宏观调控目标,结合自身的实际情况,不断完善本事业单位会计核算的流程,制定本单位的预算管理计划,并对预算管理进行评价、监督、实施等等,这些制度的制定一定要结合事业单位的自身情况,这样才能保证其可行性,另外还要提高内部财政管理的水平,对财政管理人员进行制度监督和约束,尽可能的避免违法乱纪现象的产生,保证事业单位资金安全,进而提高资金的使用效率。对于事业单位而言,提高财务管理水平还需要坚持科学管理的观念,只有这样才能从长远上保证事业单位的健康运行,坚持科学管理的观念,锐意改革,不断创新。
3.坚持考核制度,加强监管
事业单位要加强对内部员工的考核,并且可以依据《行政单位国有资产管理办法》的相关规定执行,坚持考核,也可以实现外部监管,有利于提高事业单位内部的财务管理水平,同时还要进行审查,不仅仅账面上核对数字金额,还需要进行实地盘点,对事业单位的资产,建立健全资产登记制度,方便对资产进行管理和核算,由于目前,事业单位人员可能会特别注意这一块的检查,就要求相应的监督人员要有很好的专业素养和一丝不苟的工作态度,只有这样才能从外力上保证事业单位财务制度落实到实处。随着事业单位经济业务的不断丰富,对事业单位财务人员的要求就更高了,这需要我们加强对财务工作人员的培训力度,定期组织财务培训,不断提高财务人员的业务水平,同时还要提高这些人员的法律意识,既可以让他们了解到我国制度规章对财务人员的具体要求,同时,还可以提醒这些人员不要触犯法律。
4.提高资产的管理水平
我国行政事业单位的资金主要是由国家部门拨付的,对于这部分款项的使用是我们事业单位提高财务管理水平的关键,首先,改变以往的观念,一定要认识到资金和资产的转化,还可以将资产管理水平的考核纳入业绩评价之中,其次,我们要建立起健全的资产管理办法,使得事业单位资产管理不断地科学化、透明化,以制度的形式进行权责的明晰,同时还可以充分调动办事人员的积极性,在工作流程上做到有据可依,同时还要加强对事业单位债权债务的管理,对于应收账款应该定期催款,防止外借公款行为的发生。
5.强化内部控制的意识
对于事业单位财务管理工作而言,要不断的强化内部控制的意识,具体来说就是,相关的财务负责人要增强责任主体观念,做好模范带头作用,积极进取,不断学习相关的法律法规,进行自我提升,可以极大地改善事业单位会计核算水平不高,账目设置差异大、账务的处理不规范等等局面,与此同时,还可以建立起内部财务控制制度,通过制度来管理人的行为,加强对工作人员的行为监管,对于一些不可以一人兼任的职位,我们要专人专岗,这样可以相互监督,相互牵制,一旦发现内部管理存在什么问题,可以及时的进行补救,通过这些措施,才能从根本上保证事业单位财务制度的正常开展,为事业单位的发展起到积极的作用。
一、前言
对于企业预算部门而言,在财务管理过程中,积极建立内控制度,不但是对预算部门财务管理过程的监督,同时也是完善企业预算部门财务管理行为的重要措施。基于这一认识,企业预算部门必须对财务管理中的内控制度引起足够重视,并根据企业预算部门的管理特点和现实需要,制定具体的内控制度,保证内控制度得到全面有效实行。结合企业预算部门财务管理内控实际,内控制度的建立应积极实行目标-目标成本预算管理模式,同时还要加强内部控制自我评价和内部审计,最后应加强部门预算控制,保证预算部门财务管理内控制度的科学性和合理性。
二、完善预算部门财务管理内控制度,应实行目标-目标成本预算管理模式
对规模较小或成立初期的公司,可以实行“目标利润-目标成本”预算管理模式。在这一管理模式中,公司应本着统一起跑线的原则,按类别统一核定各类企业的资产回报率和收入、费用等指标,确定各经营部门及二级单位的目标利润。在具体执行中,可以从以下几个方面入手:
1.明确管理模式的作用及其指导性
在完善预算部门财务管理内控制度中,明确目标-目标成本预算管理模式的作用,对提高预算部门财务管理内控制度执行效果,和满足预算部门财务管理内控制度构建需要具有重要作用。为此,应将目标-目标成本预算管理模式作为指导。
2.认真核定财务管理中的各项经济指标
在完善预算部门财务管理内控制度中,核定财务管理中的各项经济指标,对内控制度的建立和实行具有重要的推动作用。基于这一认识,只有按类别统一核定各类企业的资产回报率和收入、费用等指标,才能保证预算部门财务管理内控制度得到有效实行。
3.加强对预算部门财务管理的监督
对预算部门财务管理的监督,是内控制度的建立的主要目的,同时也是内控制度的主要内容。基于对预算部门财务管理的了解,以及内控制度的优势,加强对预算部门财务管理的监督,是满足内控制度构建和执行需要的重要措施。
三、完善预算部门财务管理内控制度,应加强内部控制自我评价和内部审计
内控规范体系要求企业对内部控制进行自我评价,并经内部审计机构审计,明确企业董事会和管理层的责任,保证内部控制的有效性。内部控制体系的过程中,财政和审计部门应当发挥十分重要的作用,建立规范的内审制度,定期对债权债务清理核实。为此,应做好以下几个方面工作:
1.预算部门财务管理内控制度的完善,应加强内部控制自我评价
在预算部门财务管理内控制度的完善过程中,加强内部控制的自我评价,既关系到内控制度的实行,同时也对内控制度提出了新的要求。因此,预算部门财务管理内控制度应对内部控制的自我评价引起足够的重视。
2.预算部门财务管理内控制度的完善,应加强内部审计
加强内部审计,既有利于预算部门财务管理内控制度的建立,同时也能够对预算部门财务管理工作的实效性进行评价。因此,加强内部审计是完善预算部门财务管理内控制度的重要手段,对预算部门财务管理内控制度而言具有重要作用。
3.预算部门财务管理内控制度的完善,应对自我评价和内部审计的结果进行评估
鉴于自我评价和内部审计的必要性及重要作用,预算部门在财务管理内控制度的完善中,应对自我评价和内部审计的结果进行评估,保证预算部门的财务管理内控制度能够真正成熟完善起来,进而满足预算部门财务管理的现实需要。
四、完善预算部门财务管理内控制度,应加强部门预算控制
考虑到完善预算部门财务管理内控制度的现实难度,在预算部门财务管理内控制度的完善过程中,应从部门预算入手,加强部门预算的控制,保证部门的预算能够在合理的范围内,具体应做好以下几个方面工作:
1.做好部门预算控制
在部门预算编制环节,要在实施综合财务预算的基础上,努力做到零基预算和细化预算。在部门预算控制中,零基预算和细化预算关系到部门预算的整体控制效果,只有做好这两项预算,才能保证部门预算在合理的控制范围内,满足部门预算控制需要。
2.应在支付环节强化预算执行,防止随意调整追加预算以及超预算、扩大预算范围等行为的发生
在完善预算部门财务管理内控制度过程中,要想加强部门预算控制,就要使预算规范化,并且保证预算在可控的范围之内,保证部门预算控制取得实效。
3.建立合理、规范的预算调节机制,赋予主管部门一定的权利
在部门预算控制中,根据预算的执行情况建立合理、规范的预算调节机制,赋予主管部门一定的权利,是提高部门预算控制的重要手段。
五、结论
通过本文的分析可知,在完善预算部门财务管理内控制度过程中,要想提高内控制度的执行力和执行效果,内控制度的建立就要积极实行目标-目标成本预算管理模式,同时还要加强内部控制自我评价和内部审计,最后应加强部门预算控制,保证预算部门财务管理内控制度的科学性和合理性。
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随着我国城市化发展进程的推进,目前我国居民已逐渐形成以小区为主体的居住环境。随着小区发展的成熟,为了使居住在小区内的居民有着更好的生活质量,于是产生了物业。下面是读文网小编为大家整理的小区物业管理系统论文,供大家参考。
摘要:博士后规模的不断扩大,为博士后公寓物业管理带来较多新的挑战,需进行公寓管理模式的进一步完善,确保满足国家提出的《国家中长期人才发展规划纲要》相关精神要求,提升博士后服务水平,壮大人才创新队伍。针对现行博士后公寓公寓物业管理模式,本文主要针对当前博士博士后公寓物业管理模式的现状,从住房规模管理、公寓基础设施管理、进出站管理以及其他规范管理等方面探析完善博士后公寓物业管理模式的路径。
关键词:博士后公寓物业管理模式路径
博士后作为科研领域中的重要补充力量,对高校以及社会整体发展可起到极为明显的推动作用。从我国近年来人社部提出的相关精神要求便能够发现,国家对于博士后人员的管理和服务工作力度不断增强,然而在博士后的管理和服务的实际工作当中,仍需要面对各种困难和问题,特别是博士后公寓管理问题仍较为突出,不合理的模式成为制约博士后公寓物业管理水平提高的主要因素。因此,如何做好博士后公寓物业管理工作,势在必行。
一、博士后与博士后公寓物业管理的相关概述
关于博士后制度,其在国内产生于上世纪80年代,首批设站单位为上海交通大学。自此开始,博士后规模便呈现逐年增加趋势,流动站极多,据相关数据统计表明,截至2010年,上海交通大学在站人数已突破500人。这样无论从人才建设规模方面,或科研工作角度,博士后规模的扩大都将表现出极大的作用。但这种规模扩大背景下,使进出站管理以后勤保障等工作面临较多难题,特别在公寓管理与服务方面,更应进行不断完善。从目前大多博士后公寓物业管理模式现状看,多以套房类型为主,相关的设施包括厨卫设施、基本家具等,且由专人进行管理。这种模式下公寓管理工作完全体现出福利住房性质。博士后一旦进站后便可在在站时间内使用住房,若不愿居住或住的时间较少,便会出现转租等现象。对此现状,物业管理工作中很难有效监管较为分散的方房源,不利于公寓利用率的提高,博士后规模的扩大与有限的公寓资源间的矛盾更为突出。因此,现行公寓物业管理工作对博士后的住房保障将发挥至关重要的作用,需使博士后队伍稳定的同时使公寓使用效率得到提高。
二、博士后公寓物业管理完善的具体措施
1.从住房规模管理角度。
保证住房规模与进站博士后数量在比例上较为合理,是提升管理水平的关键。以清华大学博士后公寓物业管理模式为例,其自建站至今,博士后进站人数突破3000余人,每年平均上涨的速度都保持在百分之十几,需要物业管理工作中做好住房需求量分析工作。根据每季度进站数量情况,适时开展公寓维修粉刷等工作,且为满足博士后住房需求直接进行宿舍楼改造,将原有套间进行增加,为单身博士后体提供单间住房。这样,房源紧张问题得以缓解,公寓住房数量与进站人员规模在比例上极为适当。另外,管理工作中可针对单身或已婚博士后进行住房分配管理,如单身博士后采取单间公寓方式,而对于已婚博士后分配其套房。采用这种模式便可保证公寓的分配更为合理,使进站人员规模、公寓资源二者在比例上较为适当。
2.从公寓设施管理角度。
通常进站后博士后往往有一定的工作周期,这就为物业管理工作提出相应的住房周转问题。一旦有博士后出站,为保证新进站博士后居住环境质量有所保障,便需做好完善公寓基础设施工作。现行在博士后公寓在类型上多以单间、套房为主。一般对于单间,在设施管理过程中应注意很多单身博士后并不喜欢做饭或不会做饭,所以设施配备仅需集中在基本桌椅、衣柜、床以及其他电气设备等,并考虑几个单间设置一个共用淋浴室、卫生间等,而在卫生管理方面物业可组织专人每天按时进行清扫。另外,为保障公寓住房安全,可将电子门禁系统引入其中,防止闲杂人员进入楼内。若住房期间内单身博士后因结婚需进行住房调整,可直接进行申请,便转至套房中。而对于套房公寓管理问题,要求物业管理工作中主要需做好基本维护工作,可在单间设施基础上将其他厨卫用具等设置其中,这样可为博士后的生活条件提供保障。
3.从进出站管理角度。
进出站的有效管理是保证住房更为合理的基础条件。公寓物业可直接进行相关住房管理制度的构建,或与博士后进行进站、出站住房问题协议的签订,尤其应注意对于出站博士后,应考虑将住房时间延长一个月,这样可为博士后的后续处理工作提供充裕的时间。而在协议签订方面,物业管理工作中可考虑在与博士后进行协议签订的同时,应有在站人员为其住房进行担保,使协议的有效性得以提高,这样看可使各项公寓管理要求落到实处。需注意的是包括进出站管理在内的所有物业管理工作,都应坚持以人为本的核心理念,其是适应现代我国智力帮扶工作的重要内容,特别在租金方面,管理过程中应以住房面积、楼层以及区域环境等为根据进行租金设置,由博士后进行自主选择。
4.从其他相关规范管理角度。
有效的规范制度是公寓物业管理水平提高的重要保障。在相关规范完善过程中,首先可从进站管理方面进行规范的完善,对于进站的博士后,物业管理部门在登记办理、费用管理以及房屋钥匙等管理方面制定具体的规范内容,同时对于单间与套房公寓等管理也需明确相应的制度要求,特别针对博士后进站后再次转租等问题,需要通过相应协议的签订使物业管理部门与博士后的权责得以明确。其次,对于住房期间问题,物业管理部门应将具体的联系方式与维修电话等留给房主,这样一旦公寓出现问题可直接与管理部门联系,及时解决存在的问题。最后,在进出站管理方面的相关规范也需完善。如对于出站后的公寓,物业管理部门应注意及时进行维护与粉刷工作,对陈旧的基础设施做到及时更换与处理。且为使公寓住房安全得以保障,管理部门需将房门锁进行及时更换,并将具体的安全管理措施向新进站博士后进行明确,以此使居住环境舒适度得以保障的同时满足住房安全需求。且为改善住房条件,可对其他设施等进一步完善,如电话系统方面,可引入智能卡式电话,无需缴纳月租费便可在校内进行通话,并能够装入宽带,既为博士后提供极大的便利,而且物业管理中许多不必要的费用也因此得到节省,如空房间进行的电话月租费的缴纳,在智能电话引入后便可得到解决。另外,为实现人性化管理目标,相关规范在完善过程中也可提出关于校外租房补贴内容,如当学校无法提供充足的住房资源给博士后,可给予相应的补贴限额,由博士后自行租房,但应注意在补贴额度上也做好明确规定。
三、结语
博士后公寓物业管理水平的提高是保障博士后公寓合理运行、改善博士后人员居住条件的必然要求,只有使人才的各项生活条件得到保障,才能更好的服务于社会。实际管理过程中,应立足于现行博士后公寓管理现状,从住房规模、基础设施管理、进出站管理以及相关规范制度的完善等方面着手,促进公寓物业管理水平的进一步提高。
参考文献:
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[3]范德尚.美国博士后调查及其对中国的借鉴意义[J].首都师范大学学报(社会科学版),2010,01:152-156.
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[5]王超.中国博士后制度产生及其主要特点——兼谈东南大学艺术学博士后流动站[J].明日风尚,2015,10:100-101.
一、物业管理及我国小区物业管理中存在的问题
物业管理是指物业管理机构统一对住宅小区提供公共性服务,包括社会治安和环境秩序的维护和管理,根据其管理事实和服务行为,依照规定标准向住户收取一定费用的一种社会性服务工作[1]。物业管理职能具有社会化、专业化、市场化、规范化和契约化等特征。目前,我国物业管理中存在的主要问题有以下几个方面:
(一)物业服务企业与开发商之间的法律关系不明确
近年来,随着我国经济的飞速发展,人们生活条件有了很大改善,对居住条件的要求也随之增加,尤其是城市人口的增加,带动了房地产业、物业服务企业和一系列相关产业的发展。由于市场经济发展的不成熟,在现实生活中,房地产开发商与物业服务企业之间存在着隶属关系[2]。一方面,物业服务企业是房地产开发商的下属机构或子公司,其与开发商是从属关系,目前这种关系在我国住宅小区占有很大比重;另一方面,房地产开发商在小区业主委员会还没有成立前,有资格以原始大业主的身份选聘物业服务企业,此时他们之间是一种短期的合同关系。而当业主委员会成立后,选聘物业服务企业的权利理应由小区的业主委员会负责,房地产开发商就需要将小区的各种原始资料交给新的物业服务企业。但事实上,开发商由于利益上的原因,不愿轻易放弃物业管理。
(二)物业服务企业在物业管理的交接过程中责任不明
物业服务企业之间的矛盾多发生在物业管理的交接过程中。一方面,前任物业服务企业不愿放弃物业管理权,在落聘后仍不搬出小区,甚至制造各种麻烦和事端阻挠新物业服务企业进入小区,妨碍其开展正常的工作。现实生活中,人们经常会看到一个小区里有两套保安人员、保洁人员。更严重的是有些新物业服务企业在无奈之下,“打”入小区,把前任物业公司“打”出小区。这是物业管理市场化、业主管理自治化的必然结果,为物业管理工作带来了一系列难以解决的问题。如果在新的物业管理合同已生效,但新的物业服务企业还没有进入小区开展工作的情况下,小区出现财产损失、人身伤亡,有谁来承担法律责任?另一方面,前任物业服务企业虽然放弃了物业管理权,但却在离开时进行破坏活动,将物业管理所需的一些设施破坏,将小区业主的相关资料带走,不向新物业服务企业移交物业管理中的财务帐目等,这些行为严重影响了新任物业服务企业的正常工作,导致新旧物业服务企业间的矛盾冲突。
(三)物业服务企业与业主之间不能认真履行合同
业主与物业服务企业之间因为签订物业服务合同而存在法律上的权利义务关系。二者之间的关系主要是通过业主委员会与物业服务企业来体现的。他们之间是一种合同关系,是委托与被委托的关系。二者之间的矛盾表现在以下几点:
(1)物业服务企业以拒交物业管理费为由不给业主房屋钥匙。现实生活中经常会出现这样的情况:在房屋买受人已经按照房屋买卖合同的约定,向出卖人支付全部或部分房款后,而办理入住手续时,买受人被告知要找物业服务企业办理。而物业服务企业就会以让买受人填写相应表格、签订物业管理公约及物业服务合同、交纳物业管理费及相关费用为条件,扣押买受人房屋钥匙[3]。此时,已经成为房屋业主的买受人如果对物业管理公约、物业服务合同等提出异议,或者因为物业费不合理而拒绝交纳,就得不到钥匙,不能办理房屋入住手续。很多买受人即使交了房款也只能望“钥匙”兴叹。
(2)收费类型多,标准不统一。在我国,由于物业管理市场还不成熟,物业管理本身又存在“收费类型多,收费标准多”等问题,因此,目前小区物业管理中业主与物业服务企业之间存在最多的问题就是物业收费。物业费是物业服务企业的生存之源,物业费未能及时收交,势必对物业服务工作产生一定的负面影响,最终可能影响到业主的利益。通常,物业管理水平高的小区,物业缴费率就高,而在物业管理水平低的小区,无论收费多少,物业缴费率都很低。物业管理水平决定着物业缴费率的高低。而且,业主交纳费用的计费面积是以房产证上标明的建筑面积为准的,包括套内建筑面积和公用分摊面积。但现实生活中,业主常常由于物业服务不到位,收费标准不统一而拒不交费。
(3)物业服务企业经常以停水停电催缴物业费。自来水公司、供电局、燃气公司是水、电、气等能源的供应者,住户是消费者,物业公司只是水、电、气费用的代收者,而不是水、电、气的批发商,它是受专门部门的委托代收费的,不能随便加价谋取私利,更不能擅自停水停电[4]。但事实上,一些物业服务企业收取这些费用时没有明确的说明,而且没有固定统一的收费标准,且经常以停水停电催缴物业费用,小区业主经常反映物业公司的这种违法行为,导致业主与物业公司的矛盾加剧。
二、产生问题原因的分析
物业管理在我国仅有20多年的发展历史,尽管我国借鉴了发达国家的物业管理经验,并在2003年出台了《物业管理条例》,规定了建设单位、业主与物业服务企业的相互关系,但物业管理毕竟是一门比较新的管理模式,加之我国经济发展不平衡,相关法律制度不健全,物业管理存在许多问题,究其原因主要有:
(一)从物业服务企业与房地产开发商关系上看
1.由于目前我国物业管理行业的发展起步较晚,真正市场化竞争与运作、发展的格局、立法的机制还远没有形成。房地产对地方经济增长的作用巨大,使得地方政府和房地产商之间存在着紧密的利益链条,房地产商的权力过于膨胀。《物业管理条例》第二十一条规定:业主在购买商品房时,不仅要与开发商签订商品房买卖协议,还要签订前期物业服务合同。房地产开发商为了吸引消费者,往往轻易对物业管理中的问题进行承诺,将后期物业管理的某些具体内容规定在商品房买卖合同中,以此增加房屋卖点,这种越俎代庖的行为存在很大危机,不当处分了物业服务企业的权利。而这些问题在前期物业管理中是看不出来的。
2.房地产开发商利用自己的优势地位,以聘任物业服务企业为条件,对聘任的物业服务企业的工作进行干预,从中谋取利益。房地产开发商与物业服务企业之间存在着千丝万缕的联系,在业主委员会成立之前,物业服务企业多是房地产开发商的下属机构或子公司,极度依靠开发商。尽管按照《物业管理条例》第四十一条规定:物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应原则,由业主和物业服务企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。但小区新成立时,物业管理费的收取、定价的高低,却是由开发商说了算。为了楼房好卖,有的开发商故意压低物业管理费、抬高停车场车位和商铺的价格,使得物业服务企业处于不利的被动地位,运营艰难。
3.房地产开发商把设计规划和建筑质量等问题无形留给了后期的物业服务企业,或者没有给物业服务企业提供进行物业管理的基础条件,使物业服务企业丧失了业主的信任和理解,给以后开展工作带来了很大困难。
(二)从物业服务企业之间的关系上看
在推进现代城市建设和提升城市管理水平的进程中,物业管理作为现代城市社区管理的一种有效方法和手段,正受到各级政府相关主管部门和广大人民群众的日益关注。目前,随着社会主义市场经济的发展,物业服务企业也在加速其发展的步伐,在其快速发展的同时,由于物业管理市场的竞争本身缺乏透明度,一些运行机制不够公开、公平、公正,再加上其所提供的服务标准不一,广大业主对物业服务与物业管理的投诉也越来越多,矛盾也在不断上升。主要是因为:
1.关于物业管理方面的立法还不完善。《物业管理条例》第三十二条规定:“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”第三十四条规定:“一个物业管理区域内由一个物业服务企业实施物业管理。”而实际生活中,许多住宅小区没有成立正规的即有相应资质的物业服务企业,造成物业管理水平低,服务质量差。现实中,多数旧的物业服务企业是由房地产开发商派生的,其中绝大部分属于开发商的子公司或开发商的物业管理部,他们没有取得相应的法律资质。在新的物业服务企业成立后,旧的物业服务企业多是因为要靠物业管理来安置多余人员,一些物业管理人员往往是开发商招来的下岗职工和农民工,一旦没有了物业管理权,开发商将面临裁员的压力。
2.我国缺乏规制物业管理活动的相关法律。《物业管理条例》只在第三十九条规定:物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应做好交接工作。在第五十九条规定:违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。但是如何移交,怎样交接等法律没有更详细的步骤和时间限制等实施细则,导致现实中无法可依。
3.物业服务企业人员素质不高,缺乏专业培训,服务质量普遍较差。我国物业管理的起步较晚,而且经济发展极不平衡,物业管理还远远不够成熟,没有形成一整套完善的管理模式和企业文化氛围。目前,各地物业管理发展参差不齐,多数管理人员是来自于社会的闲杂人员,缺乏专业培训和相关专业知识,人员整体素质不高,这样,就会造成物业服务企业整体服务质量不高,不能有效解决日常生活中经常碰到的问题。
(三)从物业服务企业与业主之间的关系上看
1.大多数业主法律意识淡薄。现实生活中,多数人没有分清商品房买卖合同与物业服务合同是两个完全不同的法律关系。商品房买卖合同是房屋买受人与开发商签订的,在此合同中买受人有支付房款的义务和获取房屋所有权的权利,这一权利当然包括取得房屋钥匙;开发商也就相应的有交房的义务和获取房款的权利,这一义务当然包括交付钥匙。物业服务合同是买受人与物业服务企业签订的,在这一合同中买受人有交付物业服务费的义务和获取物业服务的权利;物业服务企业相应的有提供物业服务的义务和收取物业服务费的权利。所以,物业公司不能以业主拒交物业费为由不给其钥匙,否则就是侵犯了业主的合法权益。
2.广大业主对物业管理的认识不足,缺乏自主意识,对实现业主自治缺乏主动性,不积极参与,不去主动争取群体利益,而是把希望寄托于其他业主。由于长期受政府、单位福利房住房制度的传统观念的深刻影响,相当一部分业主尚未真正意识到自己才是物业的管理者,更没有树立付费购买物业服务的观念。《物业管理条例》第二章专门规定了业主的权利和义务,但大多数业主还没有真正感悟到自己的权利、义务的价值。
3.广大业主对自身职权的认识不足,运作不规范。《物业管理条例》第八条规定:物业管理区域内全体业主组成业主大会,业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。而现实生活中,往往是小区内业主大会徒有虚名,实际上并没有发挥其应有的作用。单一业主因物业费用、房屋维修与物业服务公司发生纠纷时,只是其单独去与物业理论,业主大会并没有“干预”。双方经常因和解不成而诉至人民法院,此时业主势单力薄,总是由于不注意妥善保存所谓“正当、合理、合法”的收费单据,没有足够证据抵不过物业服务公司而败诉。
4.与发达国家相比,我国业主大会发展还相当滞后。由于我国住房制度改革较晚,一方面广大业主法制观念淡薄,自我维权意识不足,另一方面,由于广大业主来自于社会的各个层面,大多数都忙于工作,为生计、为还房贷而奔波,对与自己息息相关的《物业管理条例》、《城市住宅小区收费标准》等相关法律、法规的规定不够了解,对物业管理的专业知识毫不关注。
三、完善住宅小区物业管理的建议
随着我国住房制度商品化趋势的发展,物业管理将会发展成为一门新的学科,它所承载的内容将会受到越来越多人的关注,如何科学有效的完善现代物业管理呢?我认为应从以下几个方面着手改善:
(一)进一步完善我国有关的物业管理法律规范
2003年出台的《物业管理条例》是物业管理制度发展的一个里程碑[5]。它对于规范房地产开发企业,物业服务企业和业主的责、权、利以及水电气暖等相关部门的法律关系,都做了明确的规定;对于解决物业管理中出现的诸多问题,推行物业管理的规范发展,起到了非常重要的作用。但由于该《条例》涉及面窄,对现实中存在的许多物业管理问题都没有明确的规定,也没有提出明确的解决方案。如:业主委员会选举问题、新旧物业公司的更替问题、维修基金的保管问题、物业服务标准与服务费用等问题。因此,立法机关需要以《物业管理条例》为基础,在实践中结合近年来物业管理中存在的问题,进一步完善物业管理法律、法规体系,加强物业管理领域的立法工作。司法机关应该结合审判实践中出现的问题,做出相关司法解释。最高院于2009年做出的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有利于解决小区物业管理纠纷。
(二)进一步严格实施分业经营、规范物业服务行业
物业管理应该是住宅小区建设完成投入使用后的事,《物业管理条例》第二十四条第二款规定:“住宅物业的建设单位,应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”但在物业管理发展还不成熟的初期,大多数的物业管理都是由开发商自己组建的一个物业服务企业或由开发商的亲属来进行小区物业管理的。这就造成了业主把本应是开发商承担的责任转嫁到物业服务企业身上,引起许多物业管理纠纷,即使诉至法院,双方也难以解决。所以政府要严格按照法定程序规范物业服务企业,积极宣传《物业管理条例》及相关司法解释,增强业主、物业服务企业与开发商的法律意识,鼓励房地产开发商、房地产销售和房地产管理分业经营。这样,就会形成一种相互制约的关系,物业服务企业既能对业主负责,又能对开发商的前期行为进行监督,使得整个物业的前期开发建设过程,能为后来的物业服务创造一个良好的条件。
(三)加强宣传和教育
由于我国住房改革起步较晚,人们受传统福利房和单位房观念的影响较深,还没有形成强烈的市场意识和法律维权意识,服务者与被服务者的法律意识都比较淡薄,现代市场经济形式下的物业服务理念还没有完全建立起来。各地政府要切实发挥作用,在业主购房前就应加大对关于物业管理方面的法律宣传力度,来增强人们的法律维权意识,转变服务理念和付费观念[6]。各地政府更应该加大对物业服务企业选聘的监督力度,以提高物业服务人员的服务水平和自身素质,树立物业服务人员的市场意识和服务理念,建立高质量的物业服务企业,使其真正能为广大业主服务。
(四)物业服务企业要加强自身建设,规范物业管理行为
物业服务企业要对所收取的各项物业费用按照法律规定和市场价格制定统一标准,并定期予以详细的公示,或者通过各种途径向业主宣传,让业主了解各种费用的用途,使得物业费用公开、透明,而不能打着“物业管理费用”的幌子随意盲目收费。收费细则不能仅仅张贴在物业服务企业内部,给自己看,要让业主看到;还要加强对员工的定期培训,使得所有员工都精通业务。此外,物业服务企业之间要经常交流,借鉴管理中好的经验,及时找出不足的、落伍的管理模式。物业服务企业可以开展多种有利于业主的活动,加强业主与物业公司的交流,融洽两者的关系,建立和谐、文明、高水平的现代物业小区。随着市场经济的发展和改革开放的深入,我国的物业管理也面临着严峻的挑战,需要在不断的改革中创新和完善。物业管理除了加强立法,为维护广大业主和物业服务企业的合法权益寻找法律依据外,更应该调动各方面的积极性,开展各种有益的文化活动,为构建和谐的小区而努力。
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房地产行业在我国发展起步较晚,尽管已经发展有二十年之久,但仍然还不够成熟,特别是物业管理中,比较缺乏高质量的服务和管理。下面是读文网小编为大家整理的房地产物业管理论文,供大家参考。
摘要:住宅小区是人民群众生活的场所,是城市管理的基础单元,也是社区建设管理的重要领域。本文从分析社区管理和物业管理的关系,总结社区管理和物业管理各主体的现状问题的基础上,提出建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制,并提出了有效整合的保障措施。
关键词:社区管理;物业管理;自治;有效整合机制
一、绪论
和谐社区建设是全面建设小康社会的内在要求,也是加快构建社会主义和谐社会的重要任务之一。党的十六大提出“完善城市居民自治,建设管理有序‘文明祥和的新型社区”的目标。党的十七大报告进一步强调指出:“把城乡社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。”可见,社区建设管理的提出,既是当前中国经济发展和社会转型的客观要求,也是党和政府顺应人民群众发展要求的重要举措。有效的社会管理和社区建设,离不开社会各公共体和广大居民的参与,所以社区管理一定要重视公民的自治管理。党的提出:“在城乡社区治理、基层公共事务和公益事业中实行群众自我管理、自我服务、自我教育、自我监督,是人民依法直接行使民主权利的重要方式。”作为社区管理中的重要组成部分,广大业主、业主委员会、物业管理公司在社区管理中的地位和作用举足轻重。在社会主义市场经济高度发展的今天,急需认清物业管理中各主体参与社区管理的现状以及存在的问题,努力推进社区管理和物业管理的有效整合。
二、社区管理和物业管理的关系
“社区”一词由德国社会雪茄滕尼斯在《社区与社会》提出,我国社会学家费孝通等人认为“社区是若干个社会群体或社会组织聚集在某一地域里形成的一个生活上相互关联的大集体”。所谓社区管理是在政府的指导下,社区职能部门、社区单位、社区居民对社区的各项公共事务和公益事业进行的自我管理。在我国,社区管理的概念是在我国由传统计划经济体制向市场经济转轨时期,伴随着改革的不断深化,社会结构、人们的生活方式、思想文化以及行为方式等各方面的变化而提出来的。随着我国城镇住房制度改革力度的不断深化,房屋的所有权结构发生了重大变化,公有住房逐渐转变成个人所有,居民由“单位人”向“社会人”转变,在这过程中,物业管理应运而生。根据我国《物业管理条例》规定,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由以上概念可以看出,社区管理和物业管理既有联系又有区别。首先,居民都是社区管理和物业管理的服务对象,社区中的居民是不特定的,物业管理中的居民则是特定的,即为物业的产权人——业主,业主一定是居民,居民不一定是业主;其次,两者在管理方面都强调居民自治和业主委员会自治,但社区管理侧重由上而下的管理和指导,物业管理则偏重于合同的约束;第三,在管理区域和内容两者有相同重叠的地方,但社区管理的区域和管理内容比物业管理更宽更广。
三、社区管理和物业管理各主体的现状及问题分析
1、社区管理自治现状及问题分析
(1)社区居委会自治功能尚未到位,未去行政化虽然《居民委员会组织法》第二条规定了社区居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,但在实际工作中,社区居民委员会却承担了大量的行政工作,习惯于上级领导布置什么就干什么,对上级领导表现出较强的依赖性,在工作中,自主性、自治性没有得到体现,社区自治的主要工作任务如社区民主决策和社区服务等基本没有完成。(2)社区居民参与度不高社区居民委员会的自治核心在于广大居民和各共同体的参与,没有社区居民的参与,居委会的自治职能得不到任何体现,只能充当政府“腿”的角色。社区居民的参与,才能让社区居民委员会更了解居民的现实要求,解决各种社区问题的效率才能更高。在实际中由于各种因素的影响,人与人之间交流较少,社区居民之间存在比较严重的疏离感,对社区公共利益漠不关心,很少参与社区公共事务,社区意识不强,对社区缺乏认同感和归宿感。
2、业主自治现状及问题分析
随着城镇化建设的进程和住房制度的改革,建筑物区分所有权的出现导致产权多元化,建筑结构复杂化,大量的物业公共设施设备存在,由于业主意志的多元化,这必然要求有一个能代表全体业主意志的机构,即业主代表大会以及其执行机构业主委员会,代表业主在建筑物区分所有权基础上自我组织和自我管理,制订各种自治管理制度,对公共事务进行民主决策,与开发商、物业管理公司、社区居民委员会、政府相关部门等各主体共同解决物业管理区域问题。虽然业主自治是必然趋势,但是在业主自治开始之时就存在很大困难:业主大会召开难;业主委员会成立难;业主大会和业主委员会行使权力过程难;业主委员会与业主之间,业主委员会与开发商、物业管理公司等主体之间常常出现冲突和纠纷,极难合作。主要体现在:(1)集体决策和少数人参与的矛盾困境。由于各种原因,业主往往难以大规模联络沟通,相当多的业主除了涉及自身利益外,对公共事务漠不关心,置之不理,或者存在“搭便车”心理,缺乏自治意识等,使得代表全体业主利益和意志的组织难以成立,常常出现集体投票过程中投票人数过少,难以达到法定要求,致使业主大会和业主委员会流产,很少人会愿意去从事公共事务的处理。(2)业主委员会组织运作的困难。如前所述,业主参与公共事务管理的积极性不高,导致可能参与公共管理的只是少部分人,从而衍生出以下一些问题:一是出现非法选票问题,组织者为了达到法律规定的投票比例要求,允许违规投票的产生甚至人为地制造一些选票,从而导致业主之间出现争执等问题;二是政府的指导工作出现困境。如果严格按照现有规范,则业主大会投票人数很难达到法定比例,从而导致会议事项难以实现,甚至业主委员会难以产生,无法作出合法的集体决定。
3、物业管理公司面临的问题分析
我国物业管理虽然经过30多年的发展,得到快速发展壮大,但物业管理自成立开始就存在种种问题,主要表现在:(1)管理体制上尚处于新旧体制转轨过程中,社会化、专业化、市场化的物业管理新体制还没有普遍确立和完善;(2)运行机制上,市场竞争机制尚未全面形成,垄断经营、不规范竞争还相当严重地存在;(3)市场主体与物权关系上,还没有建立业主委员会的主体地位;(4)物业管理法律法规还需进一步完善;(5)物业管理企业与政府有关职能部门的关系有待于进一步的理顺等等。作为行业最重要的主体之一,物业管理企业在发展过程中也面临种种问题,主要表现在:(1)物业管理人员素质低下,不能满足物业管理行业发展的需要;(2)现有管理方法和管理手段落后,已不适应物业管理的发展;(3)企业缺乏创新意识;(4)物业管理企业与业主之间矛盾激烈,导致业主维权拒交物业管理费,物业管理公司则进行“暗箱操作”,侵占业主利益形成恶性循环。物业管理不仅是简单的对物的管理和对人的服务,而是应该把两者统一结合起来进行一系列的创造活动。随着人民生活水平的提高,业主的居住行为和居住要求发生了巨大的变化,人民已不满足维修、清洁等最基本的达标服务项目,人民更希望居住的小区富有融洽祥和的生活气息和人际交往关系,具有强烈的专业、文化性和社会性,物业管理公司只有不断创新,积极参与社区文化建设,才能满足业主日益增长的各种需要。
四、建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制
1、明确各主体在社区管理中的地位和责任,构建社区管理体制机制。一直以来,住宅小区物业服务企业和业主之间矛盾集中在责任边界不清,相关部门法止步于小区红线外,街道和社区居委会层面的职责分散,导致跨部门、跨领域协调难,各主体之间互相推诿扯皮的情况比较严重。基于此,首先要明确各主体在社区管理中的职责,突出社区居委会等相关部门的指导监督责任和各专业服务单位的职责,强化业主和物业管理公司之间的合同责任,立法规定业主大会和业主委员会的主体地位,建立社区综合管理联席会议制度,构建社区管理体制机制。
2、发挥居民自治和社区共治作用,提高居民参与社区管理的积极性,增强社区综合治理能力。
(1)理顺政府和社区的关系,实现责权利的统一。要解决社区居委会行政化以及自治能力弱、参与不足的问题,需要进一步深化城市管理体制改革,根据政府管理职能转变理顺政府和社区的关系,政府相关部门依法行政,进入社区主动提供公共服务,还权于社区,逐步解决社区居委会行政化问题和自治权利的回归,为社区建设快速发展奠定体制基础。
(2)进一步发挥社区居委会在业主自治管理中的作用。强化社区居委会对业主大会和业主委员会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责,积极协调解决物业管理中各种纠纷,建立纠纷解决机制,探索社区居委会和小区业委会成员的交叉任职机制,进一步加强社区管理和物业管理的联动。
(3)加大宣传,营造社区参与的氛围,提高居民的积极性。外部推动方面,社区管理要借助新闻媒体从多方面进行宣传,培养公民的社区意识,同时要积极探索内部促进方式,把居民个人利益置于社区利益之中,基于维护自身利益的需要,居民积极参与社区建设发展,从而培养民主意识和共同决策能力。积极建立各方联席会议制度和社区听证会制度,提高居民参与社区自治的程度。
(4)完善物业管理住宅小区自我管理制度。进一步完善住宅小区《管理规约》和《业主大会议事规则》等业主自治管理制度的制定,规范业主的居住行为和秩序,倡导文明生活;进一步修订《业主大会与业主委员会指导规则》,根据实际情况完善立法,降低业主大会成立的门槛,提高业主大会组建率和业主委员会的运作规范率,对尚无条件成立业主大会和业委会的,社区居委会要加强指导,协助业主进行自我管理,解决物业管理纠纷。
3、发挥市场作用,促进物业管理行业健康发展,发挥物业管理在社区管理中的生力军作用。
(1)完善物业管理市场机制。针对现有行业矛盾,坚持市场化原则,按照“质价相符”的原则,推进业主委员会和物业管理公司之间协商确定物业服务质量标准和收费标准,鼓励第三方专业服务机构进入物业行业,推动形成公开、公平、公正的物业服务价格机制。
(2)提高物业管理行业监管水平。政府有关部门需加强物业管理企业资质管理,建立动态检查制度和资质升降奖惩机制,完善物业管理招投标管理制度和加强流程监控,规范招投标行为。
(3)推动物业管理行业创新转型发展。鼓励物业管理企业通过市场化手段进行行业整合、兼并和重组,提高竞争力;鼓励物业管理企业创新管理模式,根据市场化需求,延伸服务链条,提高服务水平和服务能力。
五、保障措施
1、制度建设是加强社区管理和物业管理有效整合机制建立的前提。各有关部门应将社区管理和物业管理整合作为一项重要工作纳入议事日程,加强组织领导,完善各种制度建设,按照法定程序修改各种法规制度,理清各主体的管理责任边界,细化职责分工。
2、加强人员培训是建立社区管理和物业管理有效整合机制的重要内容。要围绕社区管理和物业管理的工作内容和要求,依托现有的人才培养资源,加快物业管理从业人员的培训机制建设,积极提高居委会和业委会对物业管理和社区管理的水平,熟悉各种法律规章制度,增强培训的针对性、操作性和实效性。
3、加大评估考核力度是社区管理和物业管理有效整合机制的重要手段。依托社区综合管理联席会议制度,建立工作评价指标体系,优化社区居委会在住宅小区综合治理工作方面的考核评价机制,积极引进第三方测评制度。
总之,物业管理住宅小区是个小社会,既关系到居民的切身利益,也是基层建设的桥头堡。把物业管理纳入社区综合管理和公共服务范畴,两者进行整合,强化政府在住宅小区中的公共管理职责,理顺专业部门在公共服务中的主体责任,落实物业服务企业与业主作为市场主体的权利和义务,充分发挥社区居委会和业主委员会的自治能力,是社区管理和物业管理的发展方向,是加强社会建设、创新社会管理的重要内容。
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摘要:
公租房物业管理中“搭便车”问题突出,严重阻碍其持续运行。以重庆市为例,在分析公租房物业服务属性及特点的基础上,依据集体行动理论剖析公租房物业管理中存在的三种矛盾,进而提出优化物业管理模式和物业公司选聘方式、优化物业管理资金获取途径、优化物业服务费收费方式、强调物业公司的社会责任、加强公租房物业监管等对策,以期为我国公租房物业管理走出困境提供参考。
关键词:物业管理;公租房;特征;困境;对策
1引言
住房是人类最原始、最基本的生理需要,是公民的基本权利[1]。各国都通过建立住房保障体系满足中低收入阶层的住房需求。在我国提出的在“十二五”期间建设3600万套保障性住房的推动下,全国各地掀起保障房建设“狂潮”,其中建设比例最大的就是公租房。重庆作为城乡统筹综合配套改革的直辖市,是我国规划建设公租房最多的城市。截至2014年底,重庆已累计开工建设4475万平方米公租房[2],其土地供应模式、融资模式、运营机制的“重庆样式”在全国传送。但“住进去”只是公租房制度的开始,根据国际经验,保障性住房后期的管理、维护和运行费用大约是建设时期的两倍左右。随着我国公租房的大规模建成、配租,其运营管理将面临巨大挑战。因此,必须重视对保障性住房后期的管理。物业管理是持续时间最长、关乎公租房居民生活品质和物业价值的重要环节。但是我国物业管理仍是一个新兴行业,整体发展还不成熟,公租房的物业管理比一般商品住宅小区更复杂,面临更多困境。周芷竹2014年2月在重庆民心佳园和康庄美地2个首批公租房小区发放并回收的179份问卷调查显示,虽然两小区的物业管理公司均是物业管理一级资质公司,但90%的租户对物业管理工作表示不满意,希望更换物管公司[3];重庆民安华福公租房小区也曾发生部分租住户因停车收费和物业服务质量问题的群访事件。如何避免新建公租房出现“一年新、二年旧、三年破”的脏、乱、差局面,成为考验公租房制度可持续发展的重要指标。但是,目前我国对公租房的研究主要集中在建设阶段的资金需求、政策支持、空间布局、制度借鉴、准入与退出管理等[4-11],公租房物业管理却较少涉及,导致实践中公租房物业管理模式不清,“搭便车”现象严重阻碍其持续运行。为此,本文在分析公租房物业服务的属性及特点的基础上,透视其物业管理面临的困境,提出提升对策。
2公租房物业服务的属性及特点分析
2.1公租房物业服务的公共物品属性
物业服务是通过对物业公共部位、共用设施设备等的维修、养护和管理活动,服务于广大业主和物业使用人。优美的环境、运行良好的设施设备、良好的秩序使得每个业主及物业使用人都能受益,物业公司无法将那些不缴费的业主排除在服务范围之外,某业主的消费也不会减少其他业主的消费质量和消费数量。物业服务的这种非排他性、非竞争性特点,使其具有公共物品属性,在制度不完善时,势必出现奥尔森所说的“有理性的、寻求自我利益的个人不会采取行动以实现他们共同的或集团的利益”。物业管理中的“搭便车”、收费难问题一直困扰我国物业服务行业,而且按照奥尔森集体行动理论,规模越大的物业管理区域越容易出现搭便车现象。
2.2公租房物业服务的特点
2.2.1产权形式向多元化发展,但仍以政府为主公租房产权主要由政府或公共机构所有。但随着公租房建设资金融资渠道的多样化,越来越多的社会资本参与公租房开发、建设和运营,产权形式向多元化发展。重庆规定“住户租住了5年或10年,可以根据公租房管理制度购买公租房的不完全产权”,这样又形成了购买人与政府共同产权。产权形式越复杂越容易产生物业纠纷,解决纠纷的难度也越大。
2.2.2公租房小区规模大,住员情况复杂重庆公租房供给采取集中规划、集中建设和超大规模的新区模式,并且以小户型为主。仅主城区的民心佳园、康庄美地、民安华福、两江名居、康居西城和城南家园六个公租房小区,总建筑面积811万平方米、13.33万套,小区物业规模超大,户数多、入住人口多。按照规定,其保障对象有收入限制:申请人为个人的,每月收入不超过2000元;申请家庭居住的,家庭人均每月收入不超过1500元,皆为收入较低阶层。此外,其保障对象还包括新毕业大学生、外来务工人员中等中低收入群体。租住人员往往工作流动性大、收入不稳定,退租、转租的可能性大,运营管理困难。
2.2.3住员多为需特殊照顾群体,市场消费意愿低城市中低收入困难群体在公租房小区聚居,情况往往较复杂,人文行为习惯和素质参差不齐。以调研中民心佳园警务室提供的数据为例,目前民心佳园已有16000住户陆续入住,入住人口超过4.5万,其中残疾人452人,HIV携带者3人,“两劳”释放人员188人,需要物业服务的针对性。受以往居住条件的限制,这些人员大多没有体验过专业化的物业服务,对市场化物业服务的需求较弱,往往不愿意缴纳物业管理费,也不能较好地配合物业管理工作。而一些物业公司在公租房物业管理投标时,未能认真分析公租房物业的特点,提出与低廉收费不匹配的服务承诺,比如,“维修部门24小时待命,随时提供服务”、“提供免费上门疏通水管、厕所等修理服务”、“免费订机票、酒店”、“户外保洁工作将按三星级酒店标准执行”等,受资金来源的限制,势必成为虚无的承诺,为日后物业纠纷埋下伏笔。
2.2.4公租房物业日常维修频率高由于很大一部分公租房的住户只是将公租房作为过渡性住房,他们不关心或甚少关心房屋是否增值或贬值,在使用期间,往往对物业的爱惜不够,使得公租房物业设施更易受磨损折旧。再加上一些公租房建设质量低下,日后维修频率高,增加维护成本。2.2.5公租房建设遗留问题多工程建设具有一次性、建设周期长、隐蔽工程多、参与主体多等特征,再加上公租房建设规模大、委托代理链长、利润低,很容易出现质量问题,一些建设遗留问题在入住环节凸显,影响住户与物业服务企业的关系,引发物业纠纷。
3公租房物业管理面临的困境分析
通过文献研究、专家咨询、座谈、问卷调查、个案调查等调查方法,对重庆公租房物业管理现状进行深入研究,目前公租房物业管理主要面临以下困境。
3.1公租房物业管理模式市场化与公共物品属性的矛盾
社会化、专业化、市场化的物业管理模式是城市发展的必然趋势[12]。目前,我国公租房小区物业管理基本实行委托专业的物业服务企业管理的模式。但是,市场化的收费原则往往使得公租房物业管理费与其租金相比显得较高。2011年5月1日起,重庆首批公租房物业服务收费标准为1.03元/月•平方米,与当时周边商品房住宅小区物业服务收费基本齐平。而在入住群体收入较低、物业服务消费需求不强、福利观念等影响下,市场化的物业服务企业收费困难,很容易陷入“收费难—降低物业服务标准—收费更难”的恶性循环,最终可能导致市场化的物业服务企业不得不退出公租房物业市场,损害公租房物业价值及各方利益。
3.2公租房物业管理责任重大与职责不清的矛盾
公租房项目是民生工程,物业管理不仅肩负着一般的环境保洁、秩序维护、公共部位公共设施设备维修养护等责任外,还需要利用其“地利、人和”的优势,协助政府做好公租房的运营管理、社区管理等工作,代收租金,监督住户转借、转租或者擅自调换、破坏或者擅自装修、闲置公租房等行为,以及承担社会治安综合治理、社会保障、医疗卫生、就业指导、心理辅导等公共服务工作。我国虽然已出台了《公共租赁住房管理办法》、《国务院办公厅关于保障房建设和管理的指导意见》,重庆也发布了《重庆市公共租赁住房管理实施细则》等相关法规、文件。但是,对物业管理的规定不详,政府、物业公司和居委会在物业管理中的角色定位不清晰,对专业物业服务企业的选聘解聘、服务内容与标准、收费水平与收费方式、违约责任等具体规定不明确。由于对物业管理的角色和职责不清,部分住户认为物业企业无所不管、无所不能,遇到问题就找物业公司,服务要求超出了物业管理的合理范围,并往往以服务不到位为由拒交物管费,为物业管理纠纷埋下隐患。
3.3公租房物业服务成本高与物业服务收费低的矛盾
物业服务企业属于典型的劳动密集型行业。公租房小区入住人口更多、管理更复杂、维修更频繁,需要投入更多的人力资源。随着劳动力成本的上涨,物业服务企业经营成本大幅提升。但是,公租房是社会保障用房,政府在核定其物业管理费时很难随成本上升提高收费标准。加之目前对空置公租房的物业管理费问题还没有明确规定,致使物业服务企业收费率低。较低的物业服务收费与较高的服务成本之间形成了难以调和的矛盾,长此以往,“脏乱差”、“贫民窟”可能成为公租房小区的代名词,引发公租房物业“未老先衰”的可怕后果。
4提升公租房物业管理水平的对策
4.1实行运营和社区管理融合的物业管理模式
物业服务企业与住户接触更密切,更能及时掌握和监督住户的行为,有效地实现公租房的部分运营管理。因此,应该发挥物业管理的桥梁作用,实施公租房物业管理与运营管理、社区管理融合的管理模式。为此,政府应通过购买社会服务,将租金收取、违规使用公租房行为监督等运营管理工作委托给物业服务企业。
4.2采用市场化方式选聘专业物业服务企业
公租房物业管理市场化模式已形成共识。公租房管理机构作为公租房的业主应该采用招投标的方式选聘物业服务企业,减少自己组建物管公司带来的诸如人员聘用、增加经费开支、经营风险等一系列问题。物业服务企业投标时,应根据拟接管的公租房小区的物业服务内容、服务标准,详细测算每项物业服务成本,并进行投标报价。但是,在选聘接管此类小区的物业服务企业时,必须注重物业服务方案的针对性和可操作性,不能好高骛远,提出一些不切实际、不符合公租房住户群体特征的招标要求和投标服务承诺。物业服务内容及其标准等必须明确列明在物业服务委托合同中,并与投标承诺一致。
4.3优化物业管理资金获取途径
保障性住房小区物业管理的非盈利性质容易导致管理人员的频繁流动,降低住户对小区物业管理的满意度[13]。为了解决市场化模式与保障性的矛盾,需要改变公租房现有物业管理费全部来源于物业承租人的方式,而采用市场化的物业管理经营方式和收费标准,为公租房物业管理提供财政支持。这也得到了众多学者的认同[14-16]。为了保证公租房物业保值增值,加强物业管理,其所需费用可以按照公租房管理机构和承租人各出资一部分(比如重庆公租房租金是市场租金的60%,物业管理费也参照此比例向租户收取),这样可以实现政府和公租房承租人双赢的局面,既能提高物业服务质量,又能使国家资产保值增值。同时,承租人缴纳较少的物业管理费就能得到舒适的生活环境,避免出现恶性循环带来的不良后果。
4.4优化物业服务费收费方式
目前,公租房物业管理费由物业服务企业向住户提供了物业服务之后自行向住户收取。这种收费方式很容易出现住户“搭便车”行为。《物业管理条例》第四十二条规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”可见,公租房管理机构作为公租房所有权人,在租户不缴纳物业管理费时,有连带交纳义务。因此,为了保证公租房物业管理工作的良性循环,物业管理费的收取应该同公租房租金一同收取,分别汇入各自账户,专款专用、独立核算。同时,签署公租房租赁合同时,就在合同中明确约定公租房租金、物业服务费标准、缴费方式、违约责任等,并将物业服务合同作为租赁合同的附件,让承租人清晰知晓物业服务企业与自己的权利义务。
4.5强调物业公司的社会责任
公租房物业管理虽然按照市场化模式经营,但是鉴于公租房小区的特殊性,需要接管此类小区的物业服务企业注重社会效益,真正承担起企业的社会责任。特别是在发展残疾人事业、解决城市下岗失业人员就业、帮扶困难家庭等方面,可以对有相应劳动能力的残疾人、下岗失业人员、特殊困难家庭等进行物业服务工作的业务培训,从而聘请其作为员工。这样既可以解决他们的就业问题,减轻社会负担,又可以直接影响到相邻业主和住户对物业管理工作的理解和支持。
4.6加强公租房物业监管
物业服务质量与国家资产价值、住户权益密切相关。按照市场化模式经营的物业服务企业和住户的行为都必须得到监督。因此,必须成立由住户代表、公租房管理机构代表组成的公租房小区监督委员会,监督物业服务企业及住户的行为,出现违反合同约定的行为时,及时向公租房管理机构、街道、派出所等相关单位汇报。同时,每年至少进行一次住户满意度调查,建立物业服务企业的监督考核体系,确保物业服务企业严格按照物业服务合同约定的标准提供服务,确保物业服务费正确使用。
5结语
公租房运营管理更考验公租房制度的可持续性,物业管理作为运营管理的重要一环,社会各界必须群策群力解决公租房物业管理面临的困境。采用市场化方式选聘专业物业服务企业承担公租房物业管理,可以减少政府管理机构组建物管公司带来的一系列问题;通过政府购买服务,实行公租房物业管理与运营管理、社区管理融合的管理模式;改变收费方式,提高收费率;强调物业公司的社会责任,建立公租房物业监管机制,实现公租房物业的保值增值,推动公租房制度的进一步发展。
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在市场经济环境下,搞好房地产物业管理是房地产行业健康发展的一个基本要素。下面是读文网小编为大家整理的房地产物业管理论文,供大家参考。
摘要:物联网、云计算、移动互联网等新一代信息技术在“互联网+”思维下正在改变传统的物业管理方式,使其更具人性化和智能化。本文主要以智能门禁系统和巡更巡检系统为例介绍载有NFC技术在智能物业管理中的应用,以期对新时代智能化物业管理打开新思路。
关键词:物业管理;智能手机;NFC
在倡导互联网思维的今天,物联网、大数据、云计算和移动化技术等诸多科学技术领域的创新日新月异。物业管理行业作为传统产业,如何利用自身“既服务于人,又管理着物”的特点,实现真正的线上与线下的结合,将所有的服务对象都联系起来,为自身迎来新的发展,成了当下的行业内热门话题。
1NFC技术概述
NFC是NearFieldCommunication的首字母简写,又称近距离无线通信、近场通信。NFC由RFID(免接触式射频识别)技术发展和改进而来,是Philips、Nokia和Sony联合主推的一种短距离无线通信技术标准。使用该技术的电子设备可以在10cm范围内进行非接触P2P(点对点)数据传输。NFC终端有三种工作模式:主动模式(读卡器),被动模式(卡)和双向模式。市场研究显示,2014年57%的2000元以上Android手机中具备NFC功能,3000元以上的机型中NFC的搭载率达到76%。苹果iPhone6系列也配备了NFC芯片。未来,除了手机和平板电脑,手表、耳机、数字电视机甚至汽车中都会加入NFC功能,NFC将进一步加速物联网的形成。如果设备搭配有NFC芯片,当其他兼容设备或NFC标签进入其工作范围内后,经过允许就能快速完成信息交换。由于作用距离短,响应时间快,使用NFC进行通信更加私密,简单,快捷。使用NFC技术还可以实现在单一设备上组合所有身份识别的应用,省去了多组密码记忆的麻烦,同时也能保证数据安全。NFC通信设定程序简单,可用于简化蓝牙、Wi-Fi链接,可在多种电子设备实现轻松自如,安全迅速的通信连接。
2NFC智能门禁系统
门禁系统是物业管理中最普遍的应用,目前国内大部分门禁系统采用的是基于非接触式读卡器功能的IC卡一卡通门禁系统,用户需要随身携带非接触式IC卡进行开门。现代人生活,手机是不离开手的,搭载了NFC技术的智能手机,可以实现将所有卡片“装”到一部手机里的功能,很好的解决了人们携带各式各样的门禁卡的不便。基于移动互联技术的NFC智能门禁系统,更可以实现对门禁卡的远程授权,对门锁的远程授权,极大的方便了物业管理工作。用户将门禁卡应用下载到有NFC功能的手机上即可完成空中开卡。物业管理人员利用门禁后台管理系统与用户手机的客户端交互,完成门禁卡权限的下发、变更、注销等工作。在NFC卡控制模式下,用户只需将手机放在门禁控制器周围就能用NFC手机开启门禁。NFC智能门禁系统更解决了传统IC卡门禁,人卡分离、IC卡不认人的管理、无法做到精确的身份确认的缺陷。同时NFC智能门禁系统可以很好的追踪进出人员信息。门禁后台管理系统就能将这一授权记录下来,很好的记录往来人员的信息,物业管理企业的安防管理就可以极大的提高管理效率,降低运行成本。
3NFC智能巡更巡检系统
在物业管理过程中,巡更工作起着举足轻重的作用,大多数巡更系统要求保安人员按照预先设定的路线顺序对各个巡更点进行巡视。近几年,生物识别、远距离监控、射频等技术在新的电子巡更设备中有所应用,但对小型物业企业来说,其价格相对高昂。采用NXP原装进口NTAG216芯片的NFC标签,可储存888字节的信息。该类标签价格便宜(在各类电商网站具有销售,小于10元每张)、兼容性好,能被大多数NFC手机读取。将每张NFC标签卡做ID定点巡检的唯一标识,将定点巡检基本信息写入标签,并将其安装在相应的巡更地点。当物业巡更人员到达巡更点时,通过智能手机的NFC读取功能,触碰定点巡查的NFC标签,巡更信息便被采集。同时通过移动通信技术将巡更信息,以及手机定位信息实时上传至后台管理系统。后台管理人员就可以对比两者之间的关联确定保安人员是否按时到岗巡查。如果有异常,巡更人员也可选择拍照上传。管理人员通过后台对巡更信息进行实时监控和管理。NFC智能巡更巡检系统很好的解决了传统巡更系统施工困难、布线复杂,信息不及时、监管不完善等问题。对中小型物业企业,能够利用现有技术实现电子巡更技术便捷性与实时性的统一,提高巡更工作效率。
4NFC技术其他应用
将一张不足三厘米大小的NFC标签内置在海报上,这种海报称为智能海报。业主只需将智能手机与智能海报近距离接触一下,就可以从自己的手机中看到内容丰富的广告———大量文字、图片、音频、视频等。在小区中增设这种智能广告牌,用户在主动接触的情况下对一些互动环节会给予一定的配合,可以提高受众的卷入程度。该种方法可以方便物业管理企业收集有价值的数据信息,增加与业主之间的联系,更好的为业主服务。NFC在非接触支付领域早有应用,对于物业企业,利用NFC技术可以有机的将银行的服务和业务与非接触卡物业管理系统结合起来。该应用可以用于物业缴费结算、查询,消费结算、查询,优惠券的领取等,既方便了业主,又解放了物业管理中繁琐的收费工作。
5总结与展望
目前NFC技术趋于成熟,且其在智能手机上的应用日益广泛。本文对NFC技术在新时期物业管理中的应用进行分析和介绍,在物业管理工作中进一步推广基于NFC的智能应用,具有广泛的应用前景。这也必将成为“互联网+”时代下物业管理企业提升管理水平。服务水平,实现跨越式发展的必然选择。
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摘要:物业管理企业是一个综合性服务企业,它伴随着房地产行业的发展而迅速发展起来。然而,在激烈的市场经济环境下,物业管理行业落后的财务管理制度大大降低了企业的竞争力。随着竞争的加剧,财务管理在物业管理中的作用开始突出。只有不断强化财务管理,物流管理企业才能增强自身的竞争力。本文在分析物业管理企业财务管理方面的问题的同时提出了加强企业财务管理的相关策略。
关键词:物业管理企业财务管理策略
在现代物业管理中,业主通过选聘物业管理企业并与其签订服务合同,由物业管理企业对房屋及配套的基础设施进行维修、养护、管理的活动。物流企业随房地产行业发展而迅猛发展起来,其主要收入来源于所提供的物业服务。目前,物业管理费标准较低,欠缴滞缴现象严重,所以大多数企业为微利型企业,再加上经营过程中不注重财务管理,造成营业成本增加,使得利润更加微薄。下面对财务管理面临的问题进行分析。
一、财务管理面临的困境
1.财务管理意识参次不齐。
物业管理所提供的服务涉及社区生活的方方面面,具有全方位、多层次的特征,具体工作简单却十分繁琐、细致,这要求财务管理工作做到具体全面。在现实中,企业各个层次的员工的综合素质不同也就导致了他们对待财务管理的态度不尽相同。虽然领导层会注重企业的财务管理,但基层员工却会忽视财务对于企业发展的重要影响。例如:基层员工认为清洁工具、维修工具等与自身和企业发展关系不大,由此造成的浪费较为严重,甚至有些员工私自占有这些工具。这方面的原因主要是财务管理的重要性没有得到重视,员工财务意识薄弱。公司的其他管理者和员工仅仅把财务管理当做一个与自身利益无关的孤立的部门开看,所以并不会在工作过程中考虑公司的财务,这也就削弱了财务管理工作的意义和价值。
2.管理体系不规范,执行力低下。
近期,一份关于物业管理公司的调查显示,大部分的物业企业并没有明文规定的管理制度,预算管理等财务管理不够规范。尤其是中小企业,在企业管理上仅仅依靠相关人员的经验和自觉性,这就造成了不必要的失误。另外,缺乏完善的管理制度必然造成执行力的低下。企业部分管理人员的工作随意性大且缺乏监督机制,对内部的控制活动仅仅停留在表面。例如:对于一些工具的使用缺乏监督,造成物资流失现像严重,增加了企业的营业成本。从物业的整体情况来看,我国的物业企业财务管理并没有一个统一的标准,这也造成了企业财务管理工作难以落实。
3.财务管理手段有待创新。
当今社会,随着网络和电子信息技术的涌入,各行各业都在积极利用这一技术来提高工作效率,物业企业想要在社会竞争中占取有利地位,就应该积极利用这一趋势,提升自身的信息化管理水平。传统的物业企业工作效率低下,在信息收集、传递和获取方面效率低,难以及时了解到企业的市场信息和业主反馈,这些都制约了企业的健康发展。
二、加强企业财务管理策略分析
虽然物流企业财务管理越来越受到重视,但我们必须看到目前存在的严重问题。财务管理是一项重要的工作,它涉及到方方面面,必须要求做到“精益求精”。同时,物业公司收入来源有限,增长空间小,因此,加强财务管理就显得至关重要。下面,我就如何加强企业的财务管理,结合上述的问题提出一些策略和建议。
1.提高财务管理意识。
在今后企业的财务管理应该做到全员参与,因为员工在为业主提供服务的过程中也是财务管理的而执行者。在物业管理企业中,基层员工主要做一些保洁之类的工作,年龄偏大而学历较低,对于知识的接受能力较弱。所以,企业应该加大在财务管理方面普及宣传工作,力争让每一位员工都能意识到财务管理的重要性。企业在普及过程中可以根据部门开进行,结合员工的只是素质制定不同的普及内容。例如:对于基层保洁人员,应该尽量使内容简洁易懂。通过对财务知识的普及,力争使每一位员工都能提高财务意识,从而在工作中提高效率,为企业谋取利益。只有全体员工的财务素质得到提升,才能从根本上提高财务管理的执行力度,为企业的发展提供一个良好的环境。
2.完善企业文化。
当前,企业文化在企业发展过程中的作用越来越重要,物业企业构建自己的企业文化不仅仅使自己的员工信心增加,更能转变自身在业主心中的形象。类似于品牌效应,企业可以在文化中创造一种“节约”意识,实现财务管理的精细化。例如:通过在工作场所悬挂“节约”条幅,通过口号等来提醒员工要有节约意识等。当一个良好的氛围形成时,每一位员工就会通过要求自己的行为来融入到这样的氛围中。另外,好的企业文化使员工之间更加团结,把公司当做“家”,自然也就会更加合理地使用工具,尽心工作。所以,构建企业文化也是加强财务管理工作的一部分。
3.制定规范的管理制度。
加强财务管理,除了要提高员工意识外还应该制定成文的制度来约束员工。企业可以借鉴相关法律法规制定总体上的制度,然后根据经营过程中的经验来将制度具体化、通俗化。我国的物业管理企业起步较晚,可供借鉴的相关经验较少。在这方面,可以借鉴国外企业经验或者国内较为成熟的企业经验,不断将财务管理的更进一步地规范、细化。物业公司应该结合自身实际情况制定财务管理规范,根据不同的业务内容划分相应的板块。另外,要把握好板块之间的衔接,在制度方面一定要避免出现矛盾或者与物业管理实际工作不相符合的地方。成文的、规范化的制度体系为实际操作提供一个依据,对于强化财务管理是必要的。
4.运用信息化技术规范操作。
企业的财务管理工作主要涉及两个方面,一是财务人员的人工操作,另一方面是信息化的应用。因此,强化财务管理工作应该在提升员工素质的同时注重信息化软件的合理使用,避免出现财务混乱的现象。在中小型物业企业中,收费管理系统的进入权限存在问题,部分非收费人员也可以通过密码进入收费系统,这对于加强财务管理是十分不利的,因此,企业应该做好信息化软件的安全使用和维护。另外,要适应信息化时代的特点,不断完善企业的网络建设,提高财务部门与各部门之间信息传递的效率。这样能够使管理者更加及时地了解到公司的运营状况,从而做出科学合理的决策。
5.建立监督机制,加强执行力度。
一个规范的财务管理制度应该涉及执行和监督两个方面。通过“不相容岗位相分离”、“重大财务事项联审、联签”等来规范内部人员的工作范围、职责,完善企业的预算结算制度。可以通过“责任承包”来将责任明确到人,对物资及时进行登记、盘查。另外,通过预算来监管采购部门,避免采购人与其他人员串通,造成企业经营成本的增加。约束机制的建立对于规范员工行为作用显著,另外,建立激励机制对于提高员工积极性也有重要作用。企业应该建立分层次的财务激励机制,全员参与企业财务管理工作。例如:通过奖金、提高报酬、外出旅游等对基层人员进行激励,这样有助于提高员工的工作效率,进而实现财务的精细化管理。
三、结语
近年来,有关物业公司的相关理论取得了一些突破,说明公司的业务水平在不断提升、财务管理意识觉醒。但是,仅仅依靠传统的模式是远远不够的。物业管理与业主的日常生活质量有着密切的联系,只有通过不断加强财务管理,使业主感到所缴费用得到相应回报,业主利益得到保障,才能保证企业的长期平稳运作。企业应该从公司文化、员工素质、财务制度、奖惩制度等方面去不断规范企业的财务管理,以此来降低经营成本,提升竞争力。只有财务工作的顺利进行,才能确保物业公司的健康发展。
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物业管理与人民生活息息相关,在近年来社会效益、经济效益、环境效益日益显著,有着良好的发展前景。下面是读文网小编为大家整理的物业管理论文,供大家参考。
摘要:物业管理专业是一门实践性很强的学科,不仅要求学生系统掌握与物业经营管理有关的理论知识,而且要求学生具有较强的实际操作技能。通过分析不同年级学生在模拟企业中的培养任务,探讨基于模拟企业的物业管理实践教学模式的运行,以此推动物业管理专业实践性教学改革。
关键词:物业管理;模拟企业;实践教学
随着我国社会经济的发展,物业管理行业不断发展壮大,已经成为新兴的朝阳产业。随着物业管理行业的深入和发展,对人才的需求也越来越迫切。2005年 12月1日开始,我国物业管理行业建立注册物业管理师制度。为了适应这种变化,必须深化物业管理专业教学改革,要根据物业管理的从业要求,确定学生培养目标,加强技能训练,提高实践能力,培养和造就符合国家注册物业管理师基本要求的优秀专业人才。
一、物业管理专业人才的培养需求
从目前来看,物业管理企业频频发出人才招聘信息,表现出对能够独当一面的物业管理人才的渴求,但无论是本科学校还是高等职业院校,这个专业的招生数量都在逐年下降;在招生数量减少的同时,我们看到的是,由于物业管理专业人才的缺乏,整个行业的人员素质难以满足社会经济发展对物业管理人才的需求,使这个行业的发展和企业总体管理长期处于比较低的水平。
物业管理本科教育作为培养高素质专业人才的重要方式,在人才培养的过程中应该充分考虑职业特点来完善教学思路。结合行业的综合性强、实践性强的特点,物业管理专业本科的培养目标应该是培养具备房地产、法律、建筑、信息系统等方面的知识和能力,知识面广、沟通协调能力强,熟悉相关法律法规,能适应智能化、网络化、信息化等高质量物业管理服务的管理人才。在物业管理本科专业教学中,必须做到实践与理论的结合,运用各种教学方法和教学手段,课内与课外相结合,使知识与能力同步发展。
二、基于模拟公司的物业管理专业教学
为增强学生实践能力,培养高素质的物业管理专业人才,在物业管理专业教学中,采取成立模拟公司的教学方法,充分发挥学生主动性,调动学生兴趣,培养学生实际操作能力,保证培养目标的实现。
模拟公司起源于20世纪50年代的德国,是指人为创造的经济活动仿真模拟环境,作为经济类专业的实践教学场所和组织形式。学生在其中可经历全部业务操作过程,了解和弄清其各环节之间的联系,而又不必承担任何经济活动风险。
模拟物业服务企业作为物业管理学生的实践场所和学习的组织形式,通过构建虚拟的经营管理平台与氛围,学生在“模拟公司”中可经历物业管理行业的主要业务操作过程,了解公司各环节、各部门之间的联系,与各相关部门之间关系。运作的基本方法在教学过程中,把教学内容按照公司运作,分成相关模块,通过教师讲授和学生自学,让学生主动参与到公司运作过程,在相应的“工作岗位”上学习,提高岗位实操能力,增强“实际”工作经验,提升职业素质和能力,保证人才培养目标的实现。教学过程中教师可采用的模拟教学法、引导教学法、案例教学法、角色教学法等等。
整个教学过程中,要注意三点:一是以学生为中心、自主性学习为主;二是学生参加教学全过程:收集信息、制定计划、作出决策、实施计划、反馈控制、评估成果;三是教师是学习过程的组织者、咨询者和伙伴。
三、不同年级学生的参与方式与培养任务
不同年级的学生在参与物业公司运作的过程中,由于知识结构的深浅不同,参与模式也不有一样,着重培养的能力也有所不同。
大一学生刚刚入学,对大学的一切都还处于不断适应阶段,这一阶段主要以培养学生从事职业活动所需要的社会行为能力(强调对社会的适应性,具有积极的人生态度)和基本素质为主。具体任务如下。
1.引导学生树立正确的价值观
价值观是人们对于什么是价值、怎样判断价值以及如何创造价值等问题的最根本观点,是个体核心的信念体系,是个体评价事物与抉择的标准,价值观决定着人们行为的取向,它通过影响态度而最终影响行为。大学阶段是大学生人生观、价值观形成的重要阶段。因此,对大学生进行价值观教育至关重要,这会对他们明确自己的未来定位和发展方向,积极努力地塑造自我,为社会需要的有用之才起着导航作用。
为此,可以组织学生在班级展开对价值观及职业生涯规划的大讨论,让不同的学生讲述自己的价值观并探讨。
2.培养基本素质与能力
(1)人际交往能力。在物业管理实践中,无论执行任何技术或步骤,必要的沟通都是不可缺少的要素。只有具备了良好的沟通能力,才能够为业主提供优质的服务。通过物业管理者与业主之间的沟通,可以使业主能够明白具体事件的发生起因、处理方法、进展及一系列相关情况,从而妥善解决问题。
(2)组织协调能力。组织协调能力是管理者必备的能力之一,主要包括组织能力、问题解决能力和领导力。物业管理工作的开展是伴随着矛盾问题进行的。一个合格的物业管理人员,不仅不惧怕问题,而且要有解决问题的能力,更重要的是要有避免冲突的能力。也就是说,对工作中出现的矛盾和问题,要有准确的判断。
(3)自主学习能力。大学生在校期间掌握良好的学习方法,培养较强的学习能力,对提高学习效率和学习成绩,增强大学生的社会适应能力具有重要的作用。随着高科技及信息网络时代的到来,业主对物业管理的服务要求逐步提高,面对新时期的巨大挑战,物业管理人员必须重视各类专业管理技术的掌握,不断更新、学习新的管理服务技术,适应现代物业管理的技术要求,加强管理技术的学习,努力提高管理技术水平,才能保证自己的管理实力始终与物业相关设备的科技进步同步。
(4)社会适应能力。适应社会能力主要包括竞争能力、承受挫折的能力和团队合作能力等方面。物业管理人员在服务的过程中,涉及到方方面面,会遇到各种环境,会遇到各种各样的人和事,同时还要处理好各方面的关系。没有良好的适应能力往往容易出现偏差。
一.资讯
(一) 项目实习的目的与背景
1. 实习项目背景
我国物业管理经过20多年的探索和实践,目前已开始进入市场化、规范化、法制化发展的新时期,在这个时期将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的大好局面。走集团化发展道路、打造强势品牌、提高企业的核心竞争力;高新技术的应用、提供个性化专业化的服务,奉行以人为本的服务理念;加强法制管理,规范物业市场;奉行以人为本,创造“和谐社区”的服务理念将成为我国物业管理行业的发展趋势。
2. 实习项目目的、
物业管理行业是我国一个新兴的朝阳产业,正处于前所未有的发展阶段,随着物业市场规模的不断扩大,也给该行业带来了一些实实在在的问题。物业管理行业作为劳动密集型行业,需要大量从事基础性工作的服务人员,而目前物业管理企业没有充分整合人力资源的管理,难以实现集约化、规模化。而物业管理企业大量的招聘、培训、工资、保险等费用的攀升,出现了招工难、留人难、流动性大等问题,导致物业管理企业人力资源成本压力增大,如何缓解物业管理企业人力资源成本压力,提高人力资源利用率是摆在物业管理企业的一大难题。本文通过对XXX物业有限公司物业管理的研究,对物业管理中出现的人力资源等方面的问题进行分析,论述物业管理企业应该根据企
业内外环境的变化,调整人力资源管理的策略,并从本质上解决问题。通过对哈尔滨辰成物业质量管理体系提出的改进建议, 坚持质量管理体系的有效性,规范服务质量的措施,建立物业管理品质督导制度,从而提升物业服务质量。
(二) 实习岗位资讯
1.企业简介
XX物业管理有限责任公司,注册资金200万,具有国家三级资质的专业物业管理企业,中国物业管理协会会员单位,自2009年成立以来,遵循全心全意为客户服务的企业精神,创造完美,和谐,安全的核心理念,制定出管理规范化,服务标准化的服务模式,同时坚持诚信与务实的态度,向着全国一流的物业企业的目标迈进。
作为专业的物业管理公司,辰成物业创业之初即本着“汗水铸就品牌,品牌成就事业”的经营理念,不急于一时的盲目扩张,凭借专业技术人才的强大优势,以淳朴稳健的经营管理风格,苦练内功,倾力于做好在管的物业管理项目。 精良的服务品质,使辰成物业先后创造了众多优秀的业绩,在业内树立了良好的品牌形象,获得了业主和行业主管部门的一致认可。同时,亦培养和锻炼了一支作风优良、技术精湛、团结敬业能打硬仗的队伍,赢来了更加广阔的物业管理市场。目前公司管理实力日益增强,管理制度更加科学严谨,管理理念愈加体现了人文精神。
随着接管项目的不断增加,公司形成了一整套资源共享体系,即
“人力资源共享、管理资源共享、网络信息资源共享”,使得在提高整体物业管理水平的同时, 降低了物业管理成本,真正实现了“为客户节约每一分,让客户满意多一分”的企业管理理念。
XX物业始终坚持以客户满意为先导,以目标管理为核心,以基础管理、质量管理为两翼,促进并带动各项经营管理工作。借助公司的整体优势,结合本行业的特点,探索出一条具有品牌特色的发展新路,在中国物业管理行业中树立自己的品牌形象。
2.岗位资讯
在XXX物业管理公司实习期间,我担任的主要职务是客服一部的主任助理,其次还担任公司临时文员。
作为一名即将毕业的在校大学生,这次深入企业的顶岗实习让我收获颇丰。
首先,我担任的主要职务是客服一部主任助理。XX物业作为一家刚成立不久的物业公司目前主要负责的是产业园园区内的公共区域的保洁服务,公共秩序服务,设施,设备日常维修与看护服务以及园区的绿化。
我的工作就是辅助主任,做好客服一部的工作安排。其中包括接待来客;负责处理业主日常的意见反馈及投诉业务,并在第一时间内通知客服二部的工作人员及时解决;负责接洽公司所在园区内其他单位提出的临时保洁业务;日常保洁工作的监督与管理,找出不足,发现问题等。
临时文员的主要工作任务包括填写客服记录单,每周例会的会议记录整理,起草并张贴公司各类通知(如:停电通知),起草公司临时文件等等。
在担任主任助理期间,我根据亲身经历与实际学习体会,并结合所学专业市场营销方面的知识与理论,简单分析了整个新兴物业管理行业未来几年的发展方向,以及物业管理企业未来发展战略的变革。
二.计划
(一) 第一印象
刚到XX物业报到的第一天说实话有地懵,因为是经人介绍的缘故,我事前已经为自己应该实习的岗位做了一些准备,如物业管理守则,客服基本礼仪等。但俗话说的好计划不如变化快。
到岗的第一天,还没来得及适应自己的新岗位,公司就接下了一个外包任务,承包江南测绘局主楼一二层装修后的清洁工作。由于正值周末,保洁人员人手不足,我也参与到了劳动的第一线。一整天下来我深刻的体会了一线保洁人员的工作有多么辛苦,同时通过与一线员工的亲密接触,也为我日后的工作提供了良好的群众基础。
(二)未来一个月的规划
1.尽快熟悉岗位,适应新环境。
通过第一天的接触,我已熟悉了部分员工,并且在工作的过程中接触了公司的领导,可以说开了一个好头。接下来的首要任务就是用最短的时间熟悉工作流程,和公司的同事打成一片,营造更好的工作环境,以提高工作效率。
2.一边工作一边学习,加强对物业管理的认识
因为自己还是一名在校大学生,对理论知识的理解更多来源于书本,而自己所学的专业是市场营销,与所涉及到的物业管理有许多相通的地方,一方面我可以学以致用,另一方面我可以拓展自己的知识面,增加理论与实践相结合所带来的经验与收获。
3.结合实际工作收获,提出自己对公司的改革意见。
计划通过一个月的实习工作,针对自己看到的一些现象,接触过的一些状况,以及了解到的一些问题等,提出自己的见解,并针对公司的实际情况整理出部分行之有效的改革方案。
三.决策
(一)物业管理未来发展的宏观环境
作为一个新兴行业,物业管理诞生伊始,便显示出了强大的生命力。广大业主将之作为提高自身整体生活水平的依据而对其报以厚望,开发商以此作为自己楼盘的销售亮点,政府主管部门又将之作为规范社区管理,提升城市形象的重要手段加以引导。这使在我国诞生刚刚20年的物业管理行业几乎成了关乎国计民生的一个重要领域而被社会各界加以重视,成为了新世纪引人注目的聚焦点。进入21世纪,我国物业管理行业经过了20年的经验和理论积累之后,正从幼稚走向成熟,并向所有其它企业一样向着现代企业制度方向前进。实践证明,在这一前进过程中,物业管理企业必然向着规模化、区域化、专业化、智能化的方向发展。
(二) 细分新世纪物业管理发展的四大方向
1.新世纪物业管理将向规模化方向发展
物业管理的规模化经营早就是业内人士谈论的热点问题。新世纪的规模化经营,就是物业管理企业充分利用自身资源,最大限度地扩大管理面积和管理领域(当然这个最大限度不是无节制,而是根据自身的实际情况),科学地确立自身的管理成本和经营目标,在一个适度界定的市场竞争中,最大化的占有市场份额。
物业管理企业的规模化是21世纪中国物业管理发展面临的挑战、冲击及对策经营并不是指简单的扩大再生产,从企业的追求效益最大化的经营行为来说,规模化经营还充分考虑其投入产出比率,也就是随着投入的增加,规模的扩大,其单位增量所产出的效益应逐量增高,这才是我们所追求的真正意义上的规模经济效益。由此可见,规模化经营能为管理企业降低成本,充分利用有限资源,获取更多的经济效益。
规模化经营的途径包括:兼并重组,充分利用小企业资源;抓住时机,适时介入内地物管市场,扩大物业管理面积。
2.新世纪物业管理将向区域化方向发展
所谓区域化物业管理就是利用城市管理理论、系统论及可持续发展理论,对辖区物业实行综合管理。它是以市政社区规划为基础,以城市规模的生产、生活为规模,条块结合,组合成若干适度区域,使之成为能全面推行物业管理的小区。例如深圳的华侨城片区、新洲片区、东门商业区、华强北商业区等。
区域化物业管理同单一的物业管理有着许多不同的地方。区域化物业管理具有比分物业管理更多的优势。首先,区域化物业管理有利于社区的综合管理,人们的日常生活和工作,可以通过区域化物业管理单位提供的全方位的服务来实现;其次,区域化物业管理还有利于社区的治安管理。物业管理企业处于社 区管理的第一线,对辖区内工作、生活的业主比较熟悉,对预防犯罪、维护治安有着积极重要的作用。区域化物业管理还有利于社区整体环境的治理和建设,从区域化大环境的角度综合考虑生态环境与人文环境的治理、建设、保护,这样起点高、效益好;第三,区域化物业管理还可大大降低管理公司的管理成本。区域化物业管理的规模、容量都大大高于单一的物业管理,可以做到资源共享,为物业管理公司降低管理成本,实现经济效益、社会效益、环境效益的“三丰收”,为企业规模化发展提供了可靠的物质保障。综上所述,区域化物业管理为物业管理的总体目标得以实现提供了广阔的空问。主要表现在,能继现代人创造一个安全、舒适、文明、和谐 的理想的居住、生活、工作和娱乐环境,能最大限度地提高物业的价值,提升物业的档次,能提升物业管理品牌声誉,增加公众对物业管理的信心,促进物业管理总体目标的实现。
3.新世纪物业管理将向专业化方向发展
随着社会的不断进步,城市发展水平必然会越来越高,城市功能划分将越来越细。对于物业的日常管理维护保养的要求越来越高,物业公司将起到统一组织、调度和资源整合与分配的作用。
专业化管理必然导致物业管理人员职业化水平的提高。就目前的物业管理人才培训而言,不是以职业化为目的,持证上岗只是物业管理的普及教育,而不是职业化队伍的培养。随着物业管理专业化时代的到来,物业管理从业人员必须经过专业化才能执证上岗。只有这些经过专业化系统培训的人员走上物业管理岗位,才能够有效地组织、协调和指挥各专业公司规范化的工作,并最终使物业管理真正成为千家万户信任、依赖的具有一定社会地位的整体行业。
4.新世纪物业管理将向智能化方向发展
科技的进步,生产力的提高,专业化分工都将导致在新世纪物业管理向智能化趋势发展。智能化是物业里面固有的一种硬件设施,它是利用现代化4C(即计算机、通讯及网络、自动控制和智能卡)技术。通过有效的网络传输,建立一个由住宅小区综合物业管理中心与安全消防系统、通讯服务管理及家庭智能化系统组成的一套完整的服务系统,为住宅的业主及使用人提供快捷、方便、高效、优质、舒适的超值服务和管理来为住户实施服务的一个理想的环境,以满足业主及使用人的需求。智能住宅小区为物业管理提供了新的发展空间,主要表现为智能住宅与智能社区的发展方向,其可以概括出四大特点:
1) 网络化。目前流行的家庭的办公、网上购物、远程教育等等正是通信与计算机网络化的现实表现,离开了网络,也就不可能有住宅与住宅小区的智能化。
2) 智能化。住宅的智能化是把住宅的单一居住功能引向休闲、娱乐、购物、教育、家庭办公等多项功能;把住宅小区的狭小、封闭空间变为可触及世界的开放地域。
3) 人性化。智能住宅与智能住宅小区是迎合人的需要而产生和发展的,因此,在规划、设计阶段,就要充分考虑了居民的各种现实及需要应该“以人为本”。
4) 综合化。智能住宅小区具有很多复杂的功能,这些功能涵盖通信、安防、物业管理、家庭智能化等几大方面,综合性很强。 具备四大特点的智能住宅与智能住宅小区的产生,给了物业管理一个发展的空间,也给物业管理一个展现价值的机会。智能住宅与智能住宅小区的出现,给物业管理增加了很多新的、技术含量较高的管理服务内容,如网络服务等等,使物业管理真正的有了“用武之地”,间接地也提升了小区物业管理的形象。同时,物业管理的参与也才能真正实现智能住宅与智能住宅小区的智能功能。
四.执行
智能住宅小区及其物业管理的上述特点,也对物业管理提出了一系列新的要求,也就是我们要投入最大人力物力执行的那部分:
(一) 建筑构造的不同造成智能住宅校区的差别
从业人员要了解智能住宅与智能建筑的不同,努力从物业管理的各个方面入手搞好物业管理工作。智能住宅是智能建筑技术的发展和延伸,但它又有不同于智能建筑的特点。从其智能化的内容来看,重点是生活服务、安保和物业的管理维护;系统结构具有适应众多服务对象与服务内容的分散性、多样性、灵活性、控制对象分散,信息传输距离长,布线复杂等等。因此,从业人员要真正把智能住宅小区与智能建筑从管理观念和管理服务的具体内容方面区别开来,从住宅小区的角度,向居民提供优质高效的管理服务产品,同时,积极做好智能化设备设施的维护工作。
(二)强调物业管理对智能小区的早期介入
必须强调和切实督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。一方面物业公司要从思想上把早期介入真正重视起来,并切实付诸实施;另一方面,政府有关部门也要从维护人民生命财产的角度出发,强调和督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。
(三)努力培养智能化小区的物业管理人才
必须加强智能住宅小区管理服务人员,特别是智能化系统维护管理人员的培训培养工作。物业公司应选派相关专业的技术人员参与智能化系统的设计与实施,进行岗位培训,掌握智能化系统管理的技能,并将系统过程、数据全面存档,作为智能化系统启动的初始条件,以确保智能化系统正常运行,并能保证管理服务人员正常利用该系统为广大居民服务。
(四)努力做好智能小区物业管理的组织实施工作。
努力做好智能小区物业管理的组织实施工作。智能住宅小区物业管理具有普通住宅小区物业管理的一般内容,包括:①公共管理服务。具体内容有:房屋维修管理、房屋设备管理、安全管理、道路交通管理、环境环卫管理、供暖管理以及公众代办性质的服务等等。②综合经营服务。包括专项服务和特约服务两个方面。具体内容有:衣着、饮食、居住、行旅、娱乐、购物、文教体卫等方面的服务。另外,智能住宅小区物业管理比普通小区物业管理也多了一些新的管理服务内容,如网络信息服务等等。同时,智能住宅小区物业管理的主要工作也将变为管理和维护电脑网络,而不是以前那种主要是依靠人力来发现和解决物业管理问题。这样,组织和实施智能住宅小区物业管理,就主要是操作电脑网络、监测各种智能化仪器设备传送的各种信息,并给以及时处理。智能住宅小区物业管理的微观模式已经由主要是人工运作的模式,转变为主要是机器动作的模式。
在社会信息化进程日益发展的今天,人们对自己住宅的关注已不再仅仅局限于居室面积、周边的自然环境、交通道路状况等基本方面的要求,而是会逐渐把更多的兴趣和注意力放在与外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等方面,如何发展一个受大众和住户欢迎的小区楼盘,是物业管理公司以后所要走的方向。
五.评估
针对一系列的问题及现象,我提出了自己之于物业管理的见解,希望公司采纳。
(一)新世纪物业管理企业面临的挑战
1.劳动力市场化带来的冲击
劳动力市场已成为经济体制改革的重点,它意味着不仅要建立一般的劳动力市场,还要形成经理人市场(即企业家市场)。这一变化将会给企业所有员工及企业领导都带来巨大的心理压力,他们可能变为雇员、甚至下岗,这样会对其管理行为和领导行为发生影响;而另一方面,一般雇便捷的市场化流动又迫使企业要考虑在人力资源管理上有所创新。
2.消费权益及住户参与意识的觉醒带来的挑战
社会越进步,消费者消费权益意识越强,通过对服务质量、价格等对比,质量与价格不合要求的商品或企业便会遭消费者投诉、甚至淘汰,更何况物业管理服务中随着住户商品化和私有化的发展,住户自治和参与管理决策的意识亦将增强,物业管理企业要生存,就不得不重视住户的需要、让住户满意,向住户提供物超所值的优质服务。
3. 市场竞争对手的挑战
物业管理市场化不断成熟,物业管理企业间的竞争已发展到全方位的市场竞争,竞争对手的竞争策略层出不穷。精明的业主懂得比较,懂得定价标准,若管理公司的表现达不到水准,便会被竞争对手取代。如何在有限的物业市场中占领更多的市场份额,以巩固企业的市场地位显得尤为重要。深圳物业管理行业的发展已经历了一个高速的企业数量增长期,现时的物业管理公司数量与管理的物业总面积相比较,并不是一个有效的社会资源配置。可以预计未来的数年,深圳物业管理行业将在市场机制中通过“看不见的手”--价值规律,以及通过“政会产业”政策宏观调控,进入一个企业数量与管理规模的调整期,届时出现大量的物业管理企业间的兼并,或其管理的物业相互调整兼并现象,以使企业数量及其管理的物业面积更趋合理化、效益化。
(二)世纪物业服务企业用人制度变革
在21世纪,人类社会将步入一个快速发展的知识经济时代。人才是物业管理企业最活跃最有活力的因素,人力资源是第一资源;人才也是资本市场竞争成败与否的关键,人力资本也将取代金融资本成为一种战略资源。目前,企业中员工知识层次越来越高,年龄也越来越趋向年轻化,他们对工作的期望值也越来越高,工作并非只是他们谋生的手段,而更是人生价值的体现。现代企业之间的竞争,已从资本和规模两个传统的竞争领域转移到了人才竞争领域,物业管理企业对人才应该有忧患意识和危机感,同时,物业管理企业在人才竞争方面,必须树立起自己独特的企业人才观,使人才既进得来也留得住,还不断有进步。应坚持以德聘人、以德育人、以德治企,致力构筑企业的人才高地。因而,企业必须把对优秀人才的管理和激励提升到人力资本的高度,把人力资源作为一种特殊的资本运作。
六.反馈
(一)以人为本的管理理念
1.物业管理“以人为本”的重要意义
1) “以人为本”是物业管理实践“三个代表”思想的重要体现
物业管理虽然是企业的经营性服务活动,但他也同时与街道、公安、市政等城市管理部门密切配合,承担着一定管理职能。物业公司在管理中开展得许多与业主日常活动息息相关的管理服务有效的保证了广大社会劳动者的身心健康,满足了他们的根本利益,从而激发了他们的能动性和创造性,保证了城市发展的活力,实现了在社会生活最基本的层面对“三个代表”思想的完美阐释。
2) “以人为本”是创立物业管理品牌的必要条件
物业管理作为服务性行业,品牌是衡量其服务质量的重要标志。物业管理公司通过深入分析业主的需要,包括生理需要和心理需要,从而提供相应的服务,如为老年人和残疾人设置无障碍通道,为双职工家庭接送小孩等。这些事看来虽小,但这种“以人为本”的行业贵在坚持。物业管理的品牌正是通过长时间坚持优质的完成这些看似细微的小事积累而成,赢得用户信任,显出物业管理的名牌效应。
3)“以人为本”是物业管理公司获取利润的必要手段
物业管理公司的经费来源主要是业主缴纳的物业管理费。由于现阶段居民的收入总体水平不高,而且物业管理服务费受政府指导价格约束等原因,所以物业管理公司的收入需要以专项和特约服务收入来弥补。而物业管理公司的特约服务是否能够顺利开展,取决于物业管理公司能否通过“以人为本”的管理服务将潜在需求变成现实需求,并由此减少收费过程中的矛盾,实现物业管理公司经济效益和社会效益的双赢。
(二)物业管理中实现“以人为本”的关键所在。
在《物业管理条例》第二条就对物业管理做出了一个明确的定义:物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业管理合同,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、保养、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。作为一种活动,它离不开人的参与。因此,在物业管理活动中,贯彻“以人为本”的理念尤为重要,调动人的积极性,是物业管理取得良好效果的决定因素。
1.人是物业管理活动中的主、客体
物业作为土地及其附着的建筑物组成的一个整体,它的本身并不会发生变化,一块地还是一块地,一栋房子还是一栋房子„„而在人参与管理后,他所附带的经济和使用价值发生了变化。因此,物业的本身在整个物业管理的活动中,它只起到一个媒介的作用。物业管理的主题是物业管理企业,它包括物业管理领导、清洁、安全众多的员工;物业管理的客体(服务对象)是物业所有人和使用人,也就是我们通常说的“业主”。在整体物业管理中,物业管理的主题通过一系列规范的管理制度和服务程序来保证物业的正常使用,为业主和住户创造一个优美整洁、舒适方便、安全文明的居住和工作环境,进而提升物业的使用价值和经济价值。
2.处理好物业管理中错综复杂的人际关系是关键
现在的物业小区在不可能回溯到老子所提倡的“老死不相往来”,也不可能重现陶渊明笔下的世外桃源。社会的发展,时代的进步,人们对生活和工作环境的要求再不局限于杜甫说的“安得广厦千万间”。他们还要求舒适、安全、清洁的外部环境;要求邻里的和睦、互助„„。他们需要每天清晨起床看到的是一缕明媚的阳光,放眼望去小区里到处簇拥着绿色,一出门便可以和邻居亲切的打招呼„„因此,业主间的和睦很重要。同样,业主同管理公司员工之间人际关系更为重要,他们需要期为他们提供一系列的服务,同时还需要他们协调处理邻里一些利益上的冲突!
综上所述,我们不难看出“以人为本”对于一个物业公司的重要性,在物业管理行业中的重要性。新世纪,物业管理充满新机遇和挑战。物业公司只有贯彻“以人为本”的服务宗旨,才能够更好的服务与业主;只有贯彻“以人为本”的服务宗旨,才能够得到更广泛的业主的支持;只有贯彻“以人为本”的服务宗旨,才能够在公司经营中获取利润;只有贯彻“以人为本”的服务宗旨,才能够创建物业管理品牌„„。因此,只有坚持“以人为本”,进行观念、人才、技术、管理、制度的全面创新,勇于实践,开拓进取,不断拓宽发展空间, 才能使物业管理保持可持续发展,一直处于行业的领先地位。
(三)行之有效的激励机制
为了更好的发挥个人的主动性或组织的能动性以及激发人的积极性、创造性给企业和社会创造更大的价值,物业服务企业就必须建立完善健全有效的激励机制。这种激励机制应包括5种
第一、荣誉激励
让企业员工和企业紧紧联系在一起、绑在一块的好办法就是使企业的荣辱感深入到员工的意识中来,要让员工意识到:企业荣,则我荣;企业辱,则我辱。实现这一目标的最好的最明智的做法就是在企业实际考评工作中引入荣誉激励机制。表现优秀,要及时地给与表扬和颁发荣誉证书(这可根据企业实际情况来决定)
第二、物质激励
现代社会是一个按劳分配的社会,那种“吃大锅饭”的时代早已一去不复返了。因而在企业中实行多劳多得的报酬机制原则是必然的。所以在员工实际工作考评中引入荣誉激励机制的同时再加上物质激励机制就如虎添翼了。两者结合可以让员工更多的感受到企业对员工自己的关怀。
第三、参与激励
世界上一切科学技术的进步,一切物质财富的创造,一切社会生产力的发展,都离不开人的参与、人的劳动及人的服务。所以在企业中实现有效的管理的关键是员工的参与,依靠科学管理和员工参与,将个人利益和组织利益紧密结合,使企业全体员工为了共同的目标而自觉努力的工作从而保证企业管理的高效率。
第四、升职激励
拿破仑曾经说过:不想当将军的士兵不是好兵,他以军人的视角强调了人的想法的重要性。但在现代企业中我想说:不想当经理的员工不是好员工。在这里我们强调的是科学运用升职激励机制来调动员工的主动性和积极性给企业创造价值。
第五、深造激励
学习如逆水行舟,不进则退。在知识爆炸年代的今天,不断地自我学习,不断地更新自己的知识结构,不断地汲取先进的工作经验是我们在激烈的工作竞争中立于不败之地的法宝。所以,企业要不断的给员工充电,给员工提供学习深造的机会。这样,企业才可能在变幻莫测的市场经济中稳做赢家。
七.致谢
当这篇论文圆满的画上句号的同时,它也将告诉我:威职三年的学习生活即将要结束了,我的校园生活可能将要在此终止,转而踏上人生的又一个新的起点—工作岗位。都说时光似箭、岁月如梭,从走进威职到现在,转眼间,三年就要过去,一切恍如昨天刚发生。
经历了快两年多的学习生活,我发现自己当初的想法含有很多偏见。从当初的不理解不接受学校的一些规章制度,校规校纪等等,但来到这里还是有很多收获:游览了威海的一些美丽的风景,尝到了一些地方的风味小吃,了解到了山东各地的一些很有特色的风俗文化,体会到了齐鲁文化的渊源博大,感受到了具有最适合人类居住的城市威海所散发的无限魅力。我想这些应该是我最值得回味的美好记忆吧。
到现在为止,展现在我们眼前的是一座依山傍水、环境秀美的校园。在这里,最值得欣赏的应该要数在校一线执教的一群年轻而且富有青春活力的教师,我要感谢给营销专业所有的任课的教师,谢谢你们的辛勤教学以及在课堂上带来的欢声笑语。特别要谢谢的是我们的调研室主任许春燕老师,以及我的毕业论文指导侯东老师,是他们的殷殷教诲使我们在人生的道路上认清了方向;是他们的循循善导使我们明白了做人的道理。我们衷心的祝福他们,祝他们及家人合家欢乐、万事大吉。也愿求实学院的明天更加美好。
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一个企业为了寻求更好的发展就必须很好的利用财务管理这个工具。作为企业的管理者如何重视并且合理的应用财务管理的知识,就显得尤为重要了。下面是读文网小编为大家整理的财务管理论文,供大家参考。
随着“一改三策”工会经费收缴工作的改革,工会活动也日趋活跃。按照全国总工会《工会预算管理办法》和《基层工会经费收支管理办法》的规定,认真做好工会经费的财务管理工作,确保工会经费的合理、有效使用已经成为当前依法治企的一项重要内容。不断加强县供电公司工会经费财务管理,不仅有利于提高工会科学理财、民主管财、有效用财的水平,也是收好、管好、用好工会经费的重要手段。
县级供电公司工会经费财务管理存在的主要问题
预算编制偏离工作实际,准确性、严肃性不够。近年来,在开展县级供电公司工会经费审计调查的过程中,审计人员发现,部分基层工会和县级公司工会经费预算的编制情况没有很好地结合工作实际进行认真研究、分析和论证,有的是随意拼凑而成,还有的为图省事,基本上照抄照搬上年度的预算或者直接在上年基础上简单地乘以一个系数而确定,预算编制与实际工作脱节,根本无法体现它的科学性和合理合规性。工会经费收缴不规范。在审计调查的过程中,发现有些单位擅自截留、挪用工会经费,有的单位将应缴上级工会经费直接抵销上级拨入补助,有的单位财务按照工资总额的2%计提后未能全部转入工会账户,有的单位甚至故意少拨缴工会经费。还有的单位收取其下属公司或其集体企业上缴工会经费时不开具工会经费专用收据。如此种种,形成各种各样的经费收缴不规范现象。工会经费支出随意。在审计调查过程中,审计人员发现县供电公司很多慰问费用采取模糊方式处理,费用到底用于何单位、哪些人员不清楚。更有甚者,直接在工会经费中列支土特产、名酒、旅游等支出。还有的大额列支办公费用,从列支的办公用品来看,明显不是用于工会相关支出,而是正常的行政支出。还有些单位直接在工会经费中列支部分人员所谓的职代会筹备、工会经费检查等加班费,而且发放对象还包含单位领导,这显然违反了国家电网公司的薪酬政策。总之,基层工会经费支出的随意性很大,违反“八项规定”甚至财经法规的现象还一定程度存在,费用开支缺乏应有的约束力和监管力度。工会经费列支无标准。一些工会开展慰问活动,常年都是某几家单位,而有的生产、营销等一线部门常年得不到慰问。还有的同样是看望病人,看望甲花费几千元,而同一时间看望乙则仅花费几百元。购置照相机、笔记本电脑等资产说买就买,而且数量较大,这些资产用于何处,是否经过采购申请、审批根本无从得知。更不可思议的是,有的单位在开展活动时,一般人员活动费用控制在500元以下,而其单位领导控制在5000元以下,显然这不仅违背了工会经费倾向群众的初衷,更违反当前“八项规定”关于严禁参加高消费娱乐健身活动的规定。
工会经费财务管理薄弱的原因
相关人员对工会财务管理重要性认识不足。有的县供电公司领导认为,只要经费收得好,保证有钱就行,工会经费管理只是简单的收支问题,只要收支有票据就够了。忽视了工会经费的重要性和严肃性,没有把加强工会财务管理作为依法治会、执行中央八项规定和反腐倡廉工作的重要手段,从而影响了工会经费管理的质量及使用效果。基层工会财会人员整体素质有待提高。当前,县供电公司工会财务人员多为兼职或聘用,多数人员属于无证上岗,且未经过任何财经法规和工会制度的培训。加上人员变动频繁,对工会管理相关法规制度和会计知识技能缺乏认真学习和研究。同时,他们很多都是兼职,工作繁忙,或是略懂点财会知识,但又不具备专业技能,因工会缺编制、人手少而临危受命,平时工作只求收支平衡无差错就万事大吉,根本没有关注工会预算管理、经费使用的合法合理和效能。工会财务管理的评估及绩效考核机制不健全。目前,工会财务制度虽然规定了预算管理、依法收缴、民主管理、服务职工的原则,但工会经费预算执行完后,也仅限于预算完成的比率分析。工会预算信息资料库的建立、工会经费基本支出的标准原则、项目支出合理合法性、重大决策事项及重点项目的社会效果、工会经费收支公开机制、经济效益或成果转化的综合评价等,还没有完善的管理制度和绩效考评机制,制度规定的一些刚性要求和约束作用不强,从而弱化了人们对工会财务管理的认识。工会经费收支公开机制执行不到位。全国总工会《关于加强基层工会经费收支管理的通知》中,关于工会经费收支管理原则第七条“民主管理”原则规定:要依靠职工和工会会员管好、用好经费,定期公布账目,实行民主管理,接受职工和工会会员监督以及经费审查委员会审查。但实际工作中,工会经费很少有直面广大职工的机会,多数都是部分高层人员及少部分关键人员掌握关键信息,而且他们内部遵循着所谓的“保密”机制,这就给一些不合法、不合理的操作提供了温床和空间,造成工会经费管理处于所谓的“保密”和“秘密”状态。
加强县级公司工会财务管理的办法
提高对工会经费财务管理重要性的认识。要经常组织工会领导干部和财会人员学习《工会法》、《会计法》、《基层工会费用收支管理办法》和《工会财务会计制度》等相关法律和制度。同时,严格执行中央八项规定,落实“三严三实”工作要求,提高对工会财务管理重要性和必要性的认识,树立依法治企、依法治会和科学理财的观念,对工会财务管理给予高度重视。从而使工会经费管理从组织上、思想上和制度上得到根本的保证。不断完善以工会财务管理为重点的各项工会财务制度。县供电公司工会管理相关人员要结合工会财务工作的特点,围绕工会财务管理建立健全从预算编制到决算终结过程相互配套、相互补充、相互制约的制度体系,在工会经费实际管理工作中严格执行规章制度规定的每一个详细流程和措施,确保每一笔工会经费收支的审批、执行、调整和监督,做到有章可循、有制度可依,防止随意调整、截留工会经费收入和随意开支无关费用的现象发生。深化工会财务管理,夯实基础工作。随着形势的发展,工会财务管理的一些方式方法已滞后于形势的发展,满足不了实际工作的需要。因此,基层工会应适应形势发展要求,加强对全国总工会《关于加强基层工会经费收支管理的通知》的学习和研究,不断增强建立法治企业的意识。必要时,应考虑分列“基本支出”和“项目支出”预算管理,制定相应的“基本支出”定额标准,建立“项目支出”监督检查与绩效考评机制,通过深化工会财务管理,坚决杜绝工会经费收入截留及工会经费开支不合理、不合法的情况发生。强化工会经费财务管理的监控机制。工会预算经核定批准后,应严格实施和认真执行。工会财务和审计监督部门要按照职能分工,相互协调、相互制约,各自依法履行职责,抓好日常监督,坚持工会财务管理工作的严肃性。县供电公司工会要把预算执行情况纳入年度工作目标和财务经审工作竞赛考评内容进行考评,与评先挂钩,使工会预算从编制、执行到结果评估形成一个程序规范、执行严格、监督到位、奖罚分明的有效运行机制,着力强化对工会财务管理的监控,确保工会资金合法、合理及有效的使用,不断促进工会服务职工的根本定位。
摘要:在任何一个机构的发展运行中,财务管理都处于管理的核心地位,高职高专院校亦如是。高职高专院校财务管理工作的主要目的就是为学校的各项活动提供有效的资金支持,为学校正常工作的开展和学校的发展提供有效的资金保障。本文基于高职高专院校财务管理工作的相关功能,结合高职高专院校财务功能发挥的困境,对高职高专院校财务管理功能的有效发挥途径进行了探究。
关键词:高职高专院校;财务管理;功能
财务管理是一切活动的保障。我国财政部和教育部在2007年颁发的《关于‘十一五’期间进一步加强高等学校财务管理的若干意见》中对高校的财务管理工作作出了如下规定:高校的财务管理工作要不遗余力的提升高等教育的服务质量,为创新性人才培养服务,为科技创新力的增强服务,为和谐社会的构建服务[1]。因此,搞好财务管理工作是高职高专院校义不容辞之责任。高职高专院校为了做好财务管理工作,明确财务管理工作的功能,明确财务管理工作功能的发挥途径是关键。
1高职高专院校财务管理工作的功能
简单来说,高职高专院校财务管理功能就是为高职高专院校各项活动的开展和院校的未来发展提供有效的资金支持和保障,具体阐述如下。
1.1计划功能
高职高专院校财务管理工作的计划功能指的就是预算功能。财务管理的相关人员通过对学校历史财务管理和经济活动的分析,对未来的学校财务管理和经济活动作出判断和评估,从而制定出科学的财务计划,找到有效的节支途径和增收渠道,从而增强财务管理的有效性。简单来说,财务管理工作的计划功能就是对资金的来源和支出进行有效的预测,对资金的使用提出相关要求[2]。例如,高职高专院校通过对历年科研项目资金使用情况的分析,结合近年来相关的科研项目研究的有关规定,就能够预算出下一年度科研项目资金情况,以对未来年度科研项目资金使用提供相关要求,以免出现科研资金支出不明的现象,以提升财务管理的有效性。
1.2控制功能
财务控制是保证高职高专院校的财务管理活动符合既定目标,取得经济效益的有效方法之一,其具体作用有以下几点:第一,完善财务管理的各项基础工作。财务管理控制通过健全财务管理工作的原始记录,加强财务定额管理,严格计量验收工作,定期查看资产,制定学校内部结算的价格制度等,能够为财务管理工作的有效开展提供一个良好的前提。第二,组织实施财务计划。在高职高专院校的财务管理工作中编制财务计划是起点,财务管理工作最终的落脚点要放在执行和落实组织计划方面,通过财务计划的落实能够有效达到工作改进、效率提升、成本减低、支出节约的目的。第三,平衡财务收支。在财务控制的各项功能中,平衡财务收支是其最主要的功能。财务管理通过对实际财务支出情况的分析,通过对资金的积极调度和合理组织,能够有效平衡财务收支,促使财务管理工作的控制功能得以有效发挥。
1.3监督功能
财务管理工作的监督功能是利用货币对学校的各项活动进行监督,具体来说就是对学校的资金筹集、资金使用、资金消耗、资金回收和资金分配等活动进行监督,从而发现工作开展中的弊病,以完善工作的开展。
1.4资本运营功能
在高职高专院校各项管理活动中,财务管理是中心;在财务管理的各项功能中,资本运营是最高功能。高职高专院校的财务管理工作在投资决策理论的指导下,使用资本结构理论和投资组合理论等方法,实行有效投资和融资,从而实现校园资本的增值。
2高职高专院校财务管理功能发挥的困境
第一,财务内部控制工作不完善。
目前,很多高职高专院校都在扩展规模,导致其经济活动愈加频繁,活动的多样性和多变性导致其学校原有的内部控制制度失效,从而影响了财务管理工作功能的发挥。
第二,相关监督机制不健全。
部分高校在对资金进行审核时其审核目标仅仅局限在会计原始凭证的审核方面,没有对各专项资金使用的科学性和可行性进行论证。同时部分高校的财务管理工作都是依循旧例,在具体应用中的随机性较大;或者因为财务分权较为严重,导致财力分散,最终影响了财务管理功能的发挥。
第三,执行力度缺失。
部分高职高专院校的预算编制都是根据上级审批来制定的,没有切实反映出预算报表的执行情况,且没有对预算的执行情况进行跟踪分析,使得财务管理执行的有效性缺失,从而影响了财务管理功能的有效发挥。第四,风险意识不强。部分高校在财务管理中的风险意识都比较薄弱,在资金支出时没有对经济承受能力进行有效评估,使得学校的资金周转出现问题,最终导致财务管理功能不能有效发挥。
3高职高专院校财务管理功能发挥的途径
第一,完善内部控制制度。
高职高专院校要根据自身的扩张规模和进度来制定科学的内部控制制度,将预防控制作为主体,将事后控制作为辅助,完善并落实岗位责任制,在财务管理方面实行动态管理,约束各种校园财务行为[3]。
第二,健全监督管理机制。
在高职高专院校的财务管理工作中,为了进一步健全内部监督机制,不仅要对原始的会计凭证进行审核,而且还要对各专项投资的科学性和可行性进行论证。从宏观方面来看,强化内部监督审计力度,就要对财务管理的违规操作行为进行控制,比如,高职高专可以采用招投标制度对大型项目进行管理,并跟踪审计;可以通过委派会计事项对二级学院的财务管理工作进行监控,保证财务管理目标的有效落实;可以要加强同审计部门的联系,形成有效的监督合力,保证财务管理功能的有效发挥。
第三,提升财务管理的执行力度,
首先要细化预算编制;其次要对支出进行有效的控制;最后要建立有效的监管体系,保证预算的有效落实。第四,强化风险意识。首先要对学校的财务风险进行分析,有效利用贷款资金;其次要扩宽融资渠道,制定科学的借贷与还贷计划,规避财务管理风险,为财务管理功能的发挥扫除障碍。
参考文献
[1]宋海红.校园“一卡通”的高校财务管理功能浅析[J].教育财会研究,2013,(6):53-55.
[2]卢秋红.强化高校财务管理之探讨[J].青海教育,2010,(3):54.
[3]刘莉晗.高校财务管理信息化建设发展探讨[J].知识经济,2013,(20):52-53.
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企业的物业管理关系到企业运行的方方面面,是企业管理中的一项重要内容。下面是读文网小编为大家整理的企业物业管理论文,供大家参考。
一、企业物业管理现状
企业物业管理是近年来企业“新增”的管理部分,在我国的很长的一段时间,企业几乎没有涉及到企业的物业管理,但是随着我国商业市场的不断完善和发展,企业物业管理逐渐提到企业管理的日程当中,逐渐发挥不可替代的作用。在近些年的企业物流管理中,也取得了一定的成果和进展[1]。然后受到其他因素层次的限制,企业物业管理部门的经营管理模式还存在一定的问题,还有很长的路要走,其问题主要体现在以下几点:
1.理念落后,模式单一
管理理念落后,工作方式单一随着公司体制的深入改革,尤其是近年来“三集五大”的推进,使得公司员工对后勤物业管理有了全新的要求[2]。以往,公司后勤物业管理主要作为后勤福利服务部门,只需要满足员工的基本工作需求,但随着社会形势的变化和公司自身的发展,员工们在工作、生活、学习和娱乐等方面的需求上正在向理想型转变。就目前公司的后勤物业管理而言,部分后勤物业的管理理念还沿袭传统的管理理念,没有能够充分顾及到员工的实际需求,思维死板,工作方式不够灵活,导致员工对其工作内容有所厌倦,不断增长公司需要与物业管理公司落后的服务层次之间的矛盾,以及物业公司与公司的文化差异,在一定程度上抑制了员工的工作思维,这对公司的组织构建和物业管理是不利的[3]。
2.物业管理人员以及专业管理层次较低
物业管理人才匮乏。因为不少公司把物业公司当作后勤服务部门,甚至当作公司安置退休职工的地方,物业在人员配置和专业物业管理人才培养上投入的精力不够,造成人员素质水平有限,缺乏基本的物业管理专业的知识,导致物业管理人才严重不足,尤其是建筑设计、房地产、经济管理等方面的专业人才严重缺乏。在公司改革后,公司物业公司的人员问题更加明显。
3.物业管理体制缺乏活力
目前国内有许多公司对企业的物流进行专项的管理,成立了专门的企业机构,将物业公司从后勤服务部门变为了经营实体,但因为受到公司自身体制的限制,不少物业管理公司并没有真正走向市场,达到市场化的要求,且拘泥于传统的固有模式,导致其工作形式依旧非常单一,在机制和经营机制上缺乏活力,无法适应市场发展的需要,进而在服务内容、社会化管理、专业化分工等方面存在许多问题,影响了物业作用的有效发挥,并在市场竞争中处于弱势[4]。
二、企业物业管理创新策略与发展途径
1.强化管理人员的物业管理意识
物业公司要摒弃原有的传统僵化的理念,认识到强化企业后勤物业服务意识是促进后勤物业管理机制改进、丰富后勤物业管理方式和提高后勤物业服务层次的前提、基础和保障。后勤物业管理部门应转变观念,明确自身的服务对象,充分把握工作规律,并以此为导向积极开展后勤物业管理工作。另外,还应贯彻落实“以人为本”的工作理念,深入了解员工的基本要求,在工作的内容、方式上充分体现出为员工服务的核心和本质。通过实际行动,促使后勤物业管理人员从思想上对服务意识有更深刻的了解和强化,从而使其在今后的工作中能够充分落实服务项目,提高服务层次[5]。在服务方式方面,应根据业主和企业的需求,关注业主的情感空间,优化企业的文化建设,破除落后的管理模式,创新服务方式,向“融入”式服务转变。在物业管理过程中,企业要将发展理念、奋斗目标、企业文化等方面融入物业管理中,实现相互促进、协调发展,最终达到双赢的局面。
2.强化专人专管,实行专业化管理
企业物业管理提高员工素质,可以从以下几个方面进行:①提高后勤物业管理人员的综合素质。这是提高后勤物业服务质量的必要措施,因此,要强化内部管理,利用考核评价方式强化对企业物业管理的内部监管。物业公司不仅要创建月度考核评价和年度考核评价机制,还要创建健全各项规章机制,重新调整内部组织部门,补充和调整部分重要岗位人员,尽快修订物业缺陷管理办法、绩效管理机制和经济责任制考核办法,并切实做到分工明确、责任清晰、机制管人和绩效激励。②积极引进专业的物业管理人员,为后勤物业管理工作注入新鲜血液。要定期培训原有的工作人员,并将学习结果与工作绩效挂钩。③强化与其他企业后勤物业管理部门的沟通和交流,学习其先进的管理理念和技术等,从而不断提升自身的工作层次。
3.创新管理模式
企业的发展方向应该紧紧围绕市场的发展。在管理模式上就应该时刻根据市场的变化而变化,一成不变的管理方式是很难适应现在多变复杂的市场的。因此想要做好企业物业的管理就必须在管理模式上进行创新。使物业管理企业在公司的支持下,创建自主经营、自负盈亏和独立核算的企业,并积极与市场相融合,不断整合各种生产资料,实行统一规划、统一规划。
4.提高服务质量,实施质量管理系统
现阶段很多的物业管理公司对于管理还不够重视。对物业管理的品牌效应和质量管理系统建立都不完善。要想提高企业的实力和运作的效率,做好物业的管理已成为重要环节,这就需要企业明确定位,科学规划,强化服务意识,规范服务行为,以达到提高服务质量的目的。另外,物业管理公司应该创建工作、岗位和技术等一系列指标,开展质量管理知识培训等。
三、结论
在新形势下,企业物业管理已经逐渐被企业管理者所重视。对于企业物业管理应该强化物业服务意识,从企业内部进行管理,在员工物业管理培养、管理模式和服务质量进行创新。只有对物业管理进行系统的管理,才能真正提高企业的实力,使企业长久发展。
一、解决国有企业物业管理问题的思路
1.转变观念,提升管理水平
国有企业物业管理要不断的进行创新,转变思想观念,要深刻的认识到服务才是物业的根本,要增强职工的紧迫感和危机感,坚持创新,提高服务质量和管理水平。要在做好服务的过程中,增加多种经营方式来提高其经济效益,不断的实现物业管理的资源优化配置,提高其市场竞争力。要走市场化的管理模式,实现企业化经营、专业化管理和社会化服务。
2.完善用人机制,提升职工素质
要想使物业管理走向社会化,适应市场经济,就必须不断的对相关人员进行培训,同时还需要不断的吸收和引进专业人才,不断的提高职工的综合素质。同时,还要不断制定完善的用人机制,完善奖惩机制,通过多种方式和渠道来培养和挽留人才,不断的增强其竞争能力,只有这样才能够更有效的组织和协调物业管理的规范化。
3.建立物业智能化管理
随着物业管理公司的规模不断扩大,传统的物业管理模式已经无法满足当前的需要,迫切需要建立以科学和网络技术为基础的信息系统,实现物业管理的智能化。通过建立相应的信息系统,能够在设备控制和收费等方面运用计算机技术实现,能够节省大量的人力资源,同时还能够实现物业信息的动态管理和远程控制,不断的提高运行效率。通过智能化管理,实现高效、规范和有序的效果,不断提高客户对于物业管理公司的认可和理解,提高客户满意度。
4.建立完善的法规制度
我国的物业管理在法律和法规方面都不够健全,同时还缺少相应的系统性,这种情况严重的阻碍了物业管理行业的健康快速发展。因此,要建立完善的物业法规,规范物业管理方面的行为,同时还应该建立相应的市场经济竞争机制。要加强对物业管理公司的等级评定和资质审查,完善招标行为,不断的提高企业的素质和核心竞争力。同时还要不断的加强对物业管理方面知识的宣传,要提高业主主动参与的力度,通过广大业主的共同监督,促使物业管理依据法规、法律和规范等进行管理,不断提高自己的管理水平。
二、结束语
总之,管理是国有企业中不可或缺的主题。只有在市场竞争经济条件下,才能够不断的促使物业管理改变思想观念,不断的创新,推动物业的管理向着更高层次发展。在当前的经济环境下,物业管理企业只有不断的开拓进取、打破常规、提高其核心竞争力,紧跟时代潮流和发展,才能够适应竞争激烈的社会,促进物业管理走可持续发展的道路。
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